המדריך לרכישת דירה: מהן ההוצאות הצפויות בדרך?

מחירי הנדל"ן משתנים כל הזמן, אבל העלויות הנלוות לכל תהליך הקנייה או המכירה נשארות יחסית קבועות. עוד לפני רגע החתימה על החוזה, תגלו שיש הוצאות שיש לקחת בחשבון שרק יתפחו במהלך המסע הביורוקרטי המתיש הכרוך בתהליך קניית דירה.
בעזרת מומחית הנדל"ן, עו"ד גלית רוזובסקי, ליקטנו עבורכם את כל ההוצאות שיגזלו מכם בממוצע בין 10% ל-15% ממחיר הדירה:

העלויות הנלוות לכל תהליך קניית הדירה נעות בין 10% ל-15% ממחיר הדירה (צילום:fotolia) 

בדק בית

לפני כל רכישה של דירה, בין אם היא מקבלן ובין אם מיד שנייה, מאוד מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס מוסמך שיעשה ביקורת למבנה של הדירה. בדיקה זו אמורה לאתר ליקויים כמו רטיבויות, סדקים, חריגות בנייה, אי התאמות לתקנים וכדומה. במידה והליקויים נמצאו לפני קניית הדירה, תיקונם יהיה מוטל על מוכר הדירה ובכך ייחסכו לכם לא מעט כספים.
עלות בדיקת מבנה על ידי מהנדס מוסמך נעה סביב ה-1500 ₪.

נסח טאבו

המידע לגבי הבעלים של הדירה נמצא בנסח רישום מקרקעין או בשמו האחר- נסח טאבו. מסמך זה הוא חשוב במיוחד שכן מעבר לפרטים על בעל הנכס הוא מכיל גם מידע על עיקולים על הדירה, שעבודים המוטלים עליה או הערות אזהרה למיניהן. לאחר שמצאתם את מספר הגוש והחלקה של הנכס, תוכלו למצוא את נסח הטאבו באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים.
מחיר: עלות אגרת נסח טאבו בגרסה מקוונת היא 10 שקלים. לקבלת טופס מקורי וחתום יש לשלם 69 ₪.

בדיקת תשריט דירה

תשריט דירה מספק לנו את כל האינפורמציה לגבי זהות הדירה והשטחים הכלולים בה. האם הדירה אכן מתאימה למספר הגוש והחלקה? מהם השטחים הכלולים בדירה? האם המחסן, מרפסת שמש, גג, חניה אכן שייכים לה? האם נעשו בנכס חריגות בניה כלשהן? ועוד.
עלות תשריט דירה נע סביב ה-1500 ₪, אך השאלה מי ישלם את זה, המוכר או הקונה, פתוחה למשא ומתן.

דמי תיווך

המתווך לא תמיד זוכה להערכה הראויה לו ולא בצדק. מתווך טוב יודע להפנות את הלקוח לדירות טובות, לתת אינפורמציה על השכונה, הדיירים בבניין או המוכרים של הדירה ולגשר כאשר המשא ומתן מגיע למבוי סתום. התיווך בין שני הצדדים הוא חיוני מאוד ויכול לקדם את העסקה ולעתים להוזיל לנו את עלות הדירה.
דמי תיווך ממוצעים נעים בין 1%-2%+ מע"מ, תלוי ביכולת המיקוח שלכם.

שכר טרחה לעורך דין

מעורבות של עורך דין המתמחה במקרקעין ומנוסה בליווי עסקאות של קנייה או מכירת דירה היא חשובה מאין כמותה. לרוב, הוא נכנס לתמונה בעת הניסוח החוזה והוא האיש אשר יבטיח את התמורה בעד הכסף שלכם ויגן בסיטואציות בהן הדירה היא לא בדיוק מה שמכרו לכם.
חוזה קניית הדירה צריך להיות מפורט ככל האפשר ולתת מענה משפטי לכל בעיה העשויה להתעורר בעתיד. מבחינתכם, כל פרט אשר נשמט מן החוזה למעשה לא תקף מבחינה משפטית ועורך דין טוב הוא זה שיידע לכלול בחוזה את כל האלמנטים החשובים הנוגעים לאותה דירה ספציפית באופן נהיר וברור בלי שום מקום לפרשנויות.
עלות שכר טרחה לעורך דין תלויה במוניטין ובניסיון שלו, אולם הממוצע נע סביב ה-1% ל-1.5%.

רישום הערת אזהרה

במידה והעסקה סגורה והחוזה חתום, יש לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו המעידה על הזכות שלכם על הנכס. מהלך זה מגן עליכם בפני מצבים של מכירת הדירה לצד שלישי או מצב של עיקולים על הדירה. את הערת האזהרה אמור לרשום עורך הדין שלכם בתום חתימת החוזה ומרגע הרישום כל מי שמתעניין בדירה יוכל לדעת כי בוצעה בה עסקת מכירה וכי זכויותיכם קודמות לכל דבר ועניין.
אגרת רישום הערת אזהרה היא 153 שקלים.

מס רכישה

על פי החוק, כל מי שרכש נכס מחויב בתוך 30 יום מרגע חתימת החוזה להצהיר על כך לאגף מיסוי המקרקעין. איחור בהגשת הדיווח עלול להביא לקנסות וריביות, ולכן מומלץ להצהיר על כך בתוך טווח זמן זה. גודל שיעור המס תלוי במספר גורמים ולוקח בחשבון את מחיר הדירה, האם היא משמשת למגורים או לא?, האם היא הדירה היחידה של הרוכש או שברשותו דירות נוספות?
נכון ל-16.1.2012 חישוב מס רכישה לרוכש שעבורו זו דירת מגורים יחידה, נעשה לפי המדרגות הבאות:
מדרגה ראשונה: דירה עד מחיר של 1,421,760 ₪ פטורה מתשלום מס רכישה
מדרגה שנייה: לדירה ממחיר של 1,421,760 ₪ ועד מחיר של 1,686,395 ₪ תשלום מס הרכישה יהווה 3.5% ממחיר הדירה.
מדרגה שלישית: דירה במחיר הגבוה מ-1,686,395 ₪, מס הרכישה יעמוד על 5%.
חשוב לציין, כי הקלות או פטורים מתשלום מס רכישה ניתנים לזכאים וביניהם עולים חדשים או נפגעי פעולות איבה. כמו כן, מחשבון לחישוב מס רכישה ניתן למצוא באתר רשות המיסים בעזרתו תוכלו לדעת במדויק את הסכום אותו תצטרכו לשלם.

פתיחת תיק משכנתא

דמי פתיחת תיק משכנתא עומדים לרוב על 0.25% ממחיר הנכס, כשמחיר זה פתוח למשא ומתן ויכול גם לרדת. אז לצורך העניין, אם לקחתם משכנתא בגובה של 500 אלף ₪, דמי פתיחת תיק המשכנתא שלכם יעמוד על 1,250 ₪.

הוצאות נוספות

כמעט כל כניסה לדירה חדשה או דירה מיד שנייה מחייבת שינויים או שיפוצים. חיבור למים, חשמל או גז כרוכים בתשלום העומד על כ-2000 ₪, הובלה של הדירה גם כרוכה בהוצאה של סכום דומה, תלוי בהיקף התכולה, ולמחיר השיפוץ של הדירה חדשה-השמיים הם הגבול.
מומלץ מאוד שתחשבו מראש את כל ההוצאות ואם צריך, גם לקחת משכנתא נוספת עבורם על מנת לא להיקלע לחובות מיותרים בהמשך הדרך.

נשאר תקציב מוגבל לשיפוץ? ראו איך שופצו דירות במינימום עלויות