רגע לפני החתימה: מדריך לרכישת דירה מקבלן

מצאתם את הדירה המושלמת, במיקום שרציתם, בגודל האידיאלי עם שלושה כיווני אוויר ומרפסת נהדרת, ומה עכשיו? לוקחים פסק זמן לרגע ומבררים. בשיתוף

קיבצנו עבורכם כמה שאלות שאתם מוכרחים לשאול לפני שאתם חותמים על עסקה עם הקבלן.

האם הבנייה מתבצעת על-ידי קבלן רשום כחוק?

בתחילת ההתקשרות עם הקבלן בקשו שיציג לכם רישיון קבלן תקף לשנה השוטפת לביצוע העבודה. הרישיון מעיד על רישומו בפנקס הקבלנים. שימו לב לפרטים הבאים:

* הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק.

* הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע.

* המצב הכלכלי- לבדוק את מצבו הכלכלי של הקבלן. כמו כן, בדקו את רמת הגימור שלו בעבודות שביצע ואת עמידתו בהתחייבויות מול דיירים שכבר רכשו דירה אצל הקבלן.

מי הוא בעל הקרקע?

* ודאו כי קיימת בעלות על הקרקע שעליה נבנה הבניין מצד חברת הבנייה או מצד הקבלן, או שהוא בעל זכות חכירה וכי זמן חכירת הקרקע הנו ארוך טווח.

* ודאו שהקרקע איננה מעוקלת או משועבדת.

* בדקו במשרד רישום המקרקעין את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

* כדאי לבחון גם את מסמכי הבעלות על הקרקע מצד חברת הבנייה או הקבלן.

* במקרים שבהם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לוודא כי היא עברה הייוון, כי אם לא, תידרשו לשלם דמי חכירה שנתיים, דמי היוון ודמי הסכמה בנוסף לתשלום עבור רכישת דירה (כולל מס רכישה).

* אם מדובר ב"עסקת קומבינציה" כלומר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות שיבנה, יש לבדוק האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע ומה הם תנאי ההעסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה המיועדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי המגרש.

בדיקת היתר בנייה ומיסוי

* שימו לב כי הדירה המיועדת לרכישה תבנה כדין.

* אל תרכשו דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק מטעם העירייה או הרשות המקומית.

* כשאתם בודקים, שימו לב לפרטים כמו: גוש חלקה, תת חלקה ובניין.

*

- דרשו כי הקבלן יציין את מועד השלמת רישום הבעלות על הנכס על שמכם בלשכת רישום מנהל מקרקעי ישראל.

*

- ניתן למנוע עסקאות כפולות וסותרות של הקבלן על ידי רישום הערת אזהרה בטאבו על זכויות הקבלן בקרקע, וכי הקבלן חתם על חוזה ביחס לדירה שלכם. הערה זו ניתן לרשום לרוב לאחר שתשלמו 7% ממחיר הדירה.

* בדקו אם למוכר יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש.

חתימה על זיכרון דברים וחוזה מכר

אל תזדרזו לחתום על זיכרון דברים שאתם עלולים להצטער עליו אחר כך. זיכרון דברים חתום דינו כחוזה לכל דבר ומצמצם את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה. ביטול זיכרון דברים על ידכם עלול לגרור תשלום פיצוי הפרה לקבלן.

מובן שמומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ משפטי לפני נקיטת כל צעד בעל השלכות משפטיות.

- מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול את התשלום בגין מס ערך מוסף ואת כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך דין שנשכר מטעמכם.

על פי חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים הבאים:

* תוכנית הדירה.

* מפרט טכני של הדירה.

* תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.

* תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.

* הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

מה כדאי לבדוק בחוזה המכר?

*

- בדקו כיצד הוסדר נושא הרכוש המשותף, הכניסה לבניין, חדרי מדרגות, מחסנים, חניות שלא הוצמדו לדירות בבניין, גישה לגג הבניין. קבלנים נוהגים לשמור לעצמם את יתרת השטחים שלא הוצמדו לדירות, אבל אסור על פי חוק להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רשום הבית המשותף בטאבו, למי שאינו בעל דירה בבניין.

*

- ודאו כי מחיר הדירה כולל חנייה ומחסן הצמוד לדירה אם זה מה שהובטח לכם.

*

- בעת רכישת דירה הקפידו לבדוק כי הקבלן התקין מערכת לחימום מים סולארית, הבנויה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה. בדקו כי הקבלן מחויב לא רק להכנת המערכת, אלא להתקנתה בהתאם למפרט הטכני.

* בדקו כי החיבורים למערכות המים, הגז והחשמל כלולים במחירה הסופי של הדירה. ודאו כי לא תחויבו בתשלומים נוספים בגין חיבור הבניין למערכות אלו.

* ודאו אם הקבלן מחויב על סמך החוזה לספק לכם חיבור לכבלים, גינון ואנטנת טלוויזיה או שאולי הוא מחויב רק להכנת החיבורים.

* ודאו מה כלול בסעיף הוצאות הפיתוח (מדרכה, כביש, גדרות ועוד) והאם הוא מופיע בחוזה רכישת דירה.

*

- שימו לב כי כל בקשה לשינויים ותוספות בדירה יעשו בכתב בנספח לחוזה. דאגו כי הנספח יכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך איחור במסירת הדירה בעקבות שינויים אלה. כמו כן, כדאי שיהיה מצוין נושא הזיכויים על אביזרים שתחליטו לוותר עליהם.

*

- יש לוודא כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה (שכן היתר חריגה שהוא למעלה משלושה חודשי חריגה הוא מקפח). אם קיימים סעיפים של חריגה במועד העברת הדירה, יש לוודא מהו גובה הפיצויים המגיעים לכם בגין חריגה שאיננה באשמת הקבלן. וכמובן יש לודא שכל חריגה מהמועד הקבוע בחוזה תהיה בבחינת הפרת חוזה.

* אל תחתמו על חוזה רכישת דירה אם מופיע בו סעיף שקובע כי עצם קבלת הדירה היא ההוכחה לכך שמצב הדירה תקין.

ומה עם תשלומים נלווים?

* שכר טרחה לעו"ד הקבלן- הקבלנים דורשים לרוב מהרוכשים לשלם כ-1.5% + מע"מ לעורך הדין של הקבלן. שימו לב כי עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם כלל וכי הוא דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד ואתם בעצם משתתפים בהוצאות של הקבלן.

*

- יש לשלם את מס הרכישה תוך 50 ימים ממועד חתימת החוזה או חתימה על זיכרון הדברים. גובה המס מותאם למצבכם האישי: האם זו דירה יחידה או דירה נוספת שלכם.

בנק מלווה והסדרי תשלומים

* בדקו כי לפרויקט קיים בנק מלווה.

* בדקו כי כי מצוין בחוזה שכל תמורה ו/או חלק ממנה תופקד אך ורק באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה (חשבון בנק ספציפי השייך לפרויקט שלכם).

* עבור כל תשלום הנכם זכאים לקבל ערבות בנקאית תוך 14 יום מהמועד בו שילמתם. עליות הערבות הבנקאית צריכות לחול על הקבלן.

* הסדר תשלומים- רצוי לשלם לקבלן כמה שפחות במועד חתימת ההסכם ולהותיר את רוב היתרה למועד קבלת המפתח. אם הקבלן יתמוטט כלכלית והבניה תופסק הקונים עלולים להידרש להשקיע סכומים נוספים להשלמת הבניין. שימו לב גם לחלוקת התשלומים בהתאם להתקדמות קצב הבנייה.

40% ממחיר הדירה עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם. 20% נוספים לאחר גמר שלד הקומה בה ממוקמת הדירה כולל מחיצות פנים.

15% לאחר גמר הטיח בדירה.

15% נוספים עם גמר ציפוי הבניין מבחוץ.

10% אחרונים במעמד מסירת הדירה.

על פי החוק, אין הקבלן רשאי לגבות יותר מאשר חלוקת התשלומים שפורטה למעלה, אלא אם המציא ללקוח ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. הפרה של סעיף זה על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית עליה ניתן להתלונן.