מה בודקים הבנקים למשכנתאות על הלקוח לפני שהם מאשרים לו משכנתא ?

הלוואת המשכנתא, הפכה בשנים האחרונות למוצר שטרם לקיחתו, מבצעים הלווים סקר שוק רחב בין הבנקים למשכנתאות. זאת מאחר והמוצר הינו מוצר מורכב, בעל סיכונים רבים בטווח הזמן הארוך  ועל הלקוחות להבין את פשר התחייבותם הארוכה לעומק.

כל שינוי הקטן ביותר בתנאי ההלוואה המוצעים ללקוח על ידי הבנקים השונים, עשוי בחישוב מצטבר של 20 שנה להסתכם באלפי שקלים. עובדה זו, הנלווית לתחרות העזה בשוק המשכנתאות וההמלצות של הגופים הצרכניים ובנק ישראל לבדוק ולברר בטרם לקיחת ההלוואה, יצרו אווירת שוק של ממש בין הבנקים.

נשאלת השאלה האם הבנקים מעוניינים להציע הצעות אטרקטיביות לכלל הלקוחות? מיהם הלקוחות שהבנקים למשכנתאות חפצים ביקרם ויהיו מוכנים להתגמש עבורם ברמת הריבית המוצעת, בהנחות שונות בעמלות הכרוכות בפתיחת תיק ההלוואה ובהטבות אחרות?

התשובה לכך הינה שהבנקים יהיו מעוניינים להעניק הלוואות ללקוחות, אשר נראה בעת ביצוע ההלוואה כי יתמידו לשלמה עד לסילוקה הסופי ולא יכנסו לחובות פיגורים. ריבית ההלוואה משקפת את הסיכון הקיים במתן האשראי למקרה שההלוואה לא תוחזר, וגובה הריבית על ההלוואה נקבע במקרים רבים על פי גובה הסיכון שנוטל על עצמו הלקוח.

גם לבטוחה שהלקוח מציע להבטחת הפירעון במקרה של כשל בתשלומים, קיימת חשיבות בקביעת הסיכון בהלוואה וקביעת האינטרס של הבנק לתת הלוואה כנגדה.

הבנק בוחן את מידת איכות ההלוואה על פי מספר קריטריונים:

1.       מטרת ההלוואה – רכישת נדל"ן הינה מטרה חיובית וטובה. הסיבה שבגינה לקוחות לוקחים הלוואה לרכישת נכס על מנת לבסס את מעמדם הכלכלי, חשובה ומשמעותית בעיני הבנק.

2.       יכולת החזר ההלוואה – הבנק מבקש לבדוק את היכולת העתידית של הלקוחות הפוטנציאליים לשלם את הלוואתם. הפרמטרים הנבדקים כוללים את מקצועם, תפקידם, מקום העבודה, הענף בו הם מועסקים וגובה הכנסתם. ברוב המקרים מעדיף הבנק לקוחות פוטנציאליים בעלי מקצועות והכשרה עם משכורת קבועה, המצביעה על יכולת יציבות תשלומים לאורך תקופה ארוכה. הבנק בוחן את תלושי השכר או את דו"ח השומה של הלווים הפוטנציאליים, הן מבחינת מקום העבודה ויציבותו והן מבחינת מעמד העובד באותו מקום.

הכנסות הלווים חייבות להיות עד לגובה של פי 3 או 4 מן ההחזר החודשי. ככל שהיחס בין ההכנסה החודשית לסכום ההחזר יהיה גבוה יותר, כך יכולתו של הלווה להחזיר את ההלוואה לאורך זמן תהא טובה יותר.

3.       טיב הבטוחה – בכל הלוואת משכנתא, משועבדת להבטחת החזר ההלוואה בטוחה כגון דירה, בית או מגרש. לרוב מדובר בנכס הנרכש, שלשמו נלקחת ההלוואה. גם בבחירת הבטוחה, מעדיף הבנק סוג מסוים של בטוחה על פני סוג אחר ובנוסף יעדיף הבנק בטוחות שהיחס בין סך ההלוואה לשווי הנכס, הינו יחס נמוך ככל האפשר.

4.        סוג הבטוחה שהבנק מעדיף – הבנק שואף לקבל בטוחה שאותה יוכל לממש בקלות בעת כשל בהחזרי ההלוואה. גורם שעלול לעכב את מימוש הנכס הינו טיב הנכס. הבנק בוחן ביסודיות את טיב הנכס על פי מיקומו, אזור גאוגרפי בארץ ובעיר עצמה, וכן גודל הנכס ומחירו. פרמטרים של גובה הדירה, הנוף, וה"פסיליטי" של הבניין, מהווים גורמים משמעותיים ומכריעים בקביעת סיכון ההלוואה.

ככל שהלקוח הפוטנציאלי עומד על יחס של גובה הלוואה בטווח של 60 אחוז ומעלה מערך הנכס, ההלוואה שמעניק לו הבנק תהיה בטוחה יותר ואטרקטיבית יותר.

הבנקים מעדיפים לשמור על יחס אשראי של עד 60% לשווי הנכס המשועבד. שמירה על יחס זה מאפשרת מימוש הנכס, כשהכספים המתקבלים מן התמורה מכסים את יתרת ההלוואה והוצאות ריבית הפיגורים, גם במקרה שמחירי הנדל"ן ירדו במשך שנים כפי שקרה בשנים האחרונות. במקרים חריגים, הבנק מעניק אשראי חריג וגבוה יותר וזאת על פי בטוחות נוספות שהלקוח הפוטנציאלי מעמיד לרשותו. 

לסיכום:

הבנקים יעדיפו לתת משכנתא ללווים הבאים :

ý      בעל הכנסה גבוהה לאורך זמן

ý      בעל מקום עבודה יציב וגדול

ý      בעל מקצוע או תפקיד מבוקש

ý      לקוח פוטנציאלי שיחס ההחזר החודשי של גובה ההלוואה שלו בהתייחס להכנסותיו נמוך מכ-25% .

ý      לקוח פוטנציאלי בעל יחס נמוך בשיעור של פחות מ-60%, בין סך ההלוואה שמבקש ללוות לבין שווי הנכס המוצע כבטוחה.

ý      משעבד נכס ברישום זכויות ושעבודים תקין ומסודר.

ý      משעבד נכס המאופיין בביקוש קשיח בשוק הנדל"ן על פי פרמטרים של אזור, שווי, מיקום, גודל ופסיליטי של הנכס/דירה.

הלקוחות פוטנציאלים העומדים בפרמטרים אלו יתקבלו בזרועות פתוחות בקרב הבנקים למשכנתאות וייהנו מתנאים משופרים ומחיזור מואץ אחריהם. לקוחות שצברו ניקוד מועט בכל הפרמטרים הללו, לא יוכלו ליהנות מהטבות ותנאים משופרים ובמקרים קיצוניים תדחה בקשתם להלוואה בכלל.

* המידע בחסות בנק אדנים למשכנתאות