שאלות ותשובות בנושא משכנתא

שאלה 1:

מהו הסכום המינימלי הדרוש כהון עצמי לצורך רכישת דירה?

תשובה:

הבנקים למשכנתאות בישראל מממנים עסקאות לרכישת דירה, גם כאשר ההון העצמי של הרוכשים מסתכם ב- 10% בלבד משווי הדירה הנרכשת.

במקרים של מימון הגבוה מ- 70% מערך הדירה, ידרשו הבנקים ביטוח אשראי מיוחד שיינתן באמצעות חברת הביטוח GMI.

חשוב לציין כי לעיתים, גם בהעדר הון עצמי כלל, יממנו הבנקים את העסקה כולה וזאת כנגד שיעבוד נכס נוסף מעבר לנכס הנרכש. ניתן למצוא עסקאות מעין אלו כאשר הורים מבקשים לסייע לילדיהם לרכוש נכס, ומשעבדים את דירתם שלהם בנוסף לדירה שהילדים רוכשים, בכך מתאפשר מימון מלא של עסקת הרכישה באמצעות משכנתא מהבנק.

שאלה 2:

האם ניתן לקבוע תנאי משכנתא היום ולקחת את ההלוואה בפועל רק בעוד תקופה ארוכה?

תשובה:

הבנקים למשכנתאות המציעים כיום ריביות נמוכות ואטרקטיביות למשכנתאות, אינם יכולים להתחייב לשיעורי ריבית מיוחדים אלו לתקופה ארוכה. השינויים בריבית נגרמים כתוצאה משינויים בעלויות גיוס המקורות הכספיים להלוואות, וכתוצאה מכך לשינוי בריבית ההלוואה שהבנק יכול להציע ללקוחותיו. פרק הזמן המקסימאלי בו מחיובים הבנקים לשמירת ריביות הוא עד 12 יום בלבד.

שאלה 3:

באיזה מסלול הלוואה כדאי לבחור?

תשובה:

לכל מסלול הלוואה יתרון אך גם חסרון. בחירת המסלול הכדאי ביותר תעשה על-פי התאמה אישית למבקשי ההלוואה ומתוך התאמה לתנאי השוק המשתנים בעת נטילת המשכנתא, והצפי להתנהגות מסלול ההלוואה בעתיד.

להלן מס' פרמטרים שיאפשרו קבלת החלטה על מסלול הלוואה:

שאלה 4:

האם כדאי למחזר משכנתא קיימת?

תשובה:

הריביות הקבועות על משכנתאות כיום נמצאות בשפל מזה עשור. מכיוון שהריבית הקבועה והצמודה היא הריבית הפופולרית ביותר בקרב משקי הבית הישראלים, הרי שכמעט כל מי שנטל משכנתא בעשור האחרון משלם ריבית גבוהה יותר ומחזור המשכנתא מהווה בעבורו פוטנציאל לחיסכון של רבבות שקלים. בעלי משכנתאות המעוניינים במחזור משכנתא, צריכים לבדוק ראשית את עלויות המחזור. מי שנטל משכנתא בריבית קבועה וצמודה למדד יאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם. החישוב של עמלת הפירעון נעשה על פי נוסחה שהמשתנים בה הם הריבית להלוואה הישנה אותה רוצים למחזר, הריבית הממוצעת להלוואות כיום (1%-4%) ותקופת הזמן שנותרה לתשלום ההלוואה. למעוניינים באפשרות של מחזור משכנתא, מוצע לברר אם לאחר הוספת עמלת הפירעון המוקדם והעלויות הנוספות הכרוכות ברישום המשכנתא החדשה, המחזור עדיין כדאי.

המשכנתאות שקל ורצוי למחזר הן משכנתאות שניטלו בריבית משתנה וכן הלוואות פריים והלוואות צמודות דולר, שאותן ניתן לפרוע ללא תשלום עמלת פירעון, או בתשלום נמוך מאוד. במקרים אלו יש לבדוק מתי חלה "תחנת היציאה" הקרובה מהמשכנתא ולהתאים את המחזור למועד זה.

בדיקת כדאיות המחזור נעשית, כאשר משווים את הפרש ההחזר החודשי המתקבל כתוצאה מהפחתה של ההחזר החודשי הנוכחי לפני המחזור, בהחזר החודשי לאחר המחזור, לתקופת ההלוואה שנותרה.

אם לאחר צירוף עלויות המחזור ליתרת המשכנתא הישנה וחישוב ההלוואה בריבית חדשה ומוזלת, נוצר הפרש חיובי בין ההחזרים החודשיים, הרי שהמחזור כדאי, לפחות כלכלית.

שאלה 5:

האם ניתן למחזר גם משכנתא שנלקחה כהלוואה לכל מטרה?

תשובה:

הבנקים למשכנתאות מלווים בנוסף להלוואות לדיור גם הלוואות למטרות שונות אחרות, כגון: עסקים, רכישת רכב ומטלטלין ועוד. הלוואות מסוג זה ניתנות בריבית גבוהה יותר מהריביות של ההלוואות לדיור. ניתן כמובן למחזר גם הלוואות אלו, אך המחזור ייעשה אף הוא בריביות גבוהות, המקובלות בבנקים למשכנתאות להלוואות שמטרתן אינה דיור. במקרים רבים, המחזור להלוואות לכל מטרה לא יהיה כלכלי וכדאי.

שאלה 6:

מדוע עלי לשלם עמלה בשיעור של אלפי שקלים בעת פירעון המשכנתא שלי, לצורך מחזור ההלוואה מחדש?

תשובה:

עמלת פירעון מוקדם של הלוואה, מורכבת ממספר עמלות משנה שהמהותית והעיקרית ביניהן הינה עמלת היוון ששיעורה מגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים. נוסחת חישוב העמלה מביאה בחשבון את יתרת ההלוואה לסילוק, יתרת התקופה של פירעון ההלוואה, ריבית ההלוואה המקורית וריבית ההלוואה הממוצעת בהווה.

שקלול ארבעת הפרמטרים, יביא לקביעת עמלת ההיוון שתפקידה העיקרי הוא להגן על הבנק מפני החלפה לא מאוזנת של הלוואות יקרות בחדשות, בעוד הבנק עצמו נאלץ לשלם למקורות הכספיים שלו שיעורי ריביות גבוהים בהן רכש את הכספים לביצוע ההלוואות המקוריות היקרות.

שאלה 7:

האם אוכל למחזר משכנתא באמצעות פריסתה לתקופה ארוכה יותר, גם אם אני במצב של פיגור בתשלומים?

תשובה:

לקוח אשר הגיע למצב של פיגור בתשלומים, יתקשה למחזר את הלוואתו בבנקים למשכנתאות אחרים. בכל מחזור מבנק אחד לאחר, בודקים הבנקים את רצף התשלומים התקין בבנק המקורי לפני אישור ההלוואה החדשה, ויסרבו לבצע הלוואה ללקוחות המתקשים בהחזר בבנק בו נלקחה ההלוואה לראשונה.

יחד עם זאת, בבנק המקורי עצמו ניתן להגיע ברוב המקרים להסדרי פריסה ומחזור, באם תוכח יכולת החזר מתאימה לסכום ההחזר החדש לאחר ביצוע ההלוואה מחדש.

שאלה 8:

האם כדאי לסלק הלוואת משכנתא טרם התקופה, מכספים שחסכתי, או להשקיע את הכספים באפיקי השקעה שונים?

תשובה:

בכל שאלה של השקעת כספים או סילוק הלוואה, יש לבדוק את התשואה המתקבלת מהשקעה אלטרנטיבית מול עלות ההלוואה. מובן שאין תשובה חד משמעית לשאלה זו, שכן קיימות השקעות בעלות תשואה גבוהה אך בעלות סיכון (השקעה בבורסה למשל).

בכל מקרה, בהשקעות סולידיות באג"ח ממשלתי או תוכניות חסכון צמודות, שיעור הריבית כיום נמוך יותר מזה המשולם ברוב הלוואות המשכנתא, ועל כן, כלכלית הסילוק עשוי להיות  משתלם.

עם זאת, יש לזכור כי כספים הנמצאים בפיקדון, יכולים לשמש את הלווים לצרכים משתנים וכחלופה לבקשת אשראי אחר ויקר יותר בעתיד לצרכי רכב, שיפוצים או הוצאות אחרות.

שאלה 9:

מדוע לאחר שלוש שנים של תשלומי משכנתא איני רואה הפחתה משמעותית מסכום ההלוואה שלקחתי?

תשובה:

רוב הלוואות המשכנתא נלקחות כשהבסיס לפירעון ההלוואה הוא לוח תשלומים המכונה "לוח שפיצר". נוסחת שפיצר מאפשרת קביעת החזר חודשי קבוע בכל חיי ההלוואה (בהעדר הצמדה). להחזר חודשי קבוע, חשיבות בכל הנוגע לתכנון הפיננסי הפנים משפחתי והיכולת להתחייב לטווח ארוך. על פי הנוסחה: כל תשלום חודשי מורכב בחלקו מתשלום על חשבון קרן ההלוואה ובחלקו מתשלום על חשבון ריבית ההלוואה. היחס בין מרכיב התשלום בגין הקרן, ובין מרכיב התשלום בגין הריבית, משתנה במהלך חיי ההלוואה, כאשר בשנים הראשונות מהווה מרכיב הריבית חלק מהותי יותר ובסוף חיי ההלוואה, מרכיב הקרן דומיננטי יותר.

בפועל, יתרת הקרן קטנה והולכת החל מן התשלום הראשון. עם זאת, ההפחתה אינה בשיעור זהה לסך התשלום המצטבר, אותו שילמת שחלק משמעותי ממנו היה על חשבון ריבית ההלוואה.

שאלה 10:

האם ניתן להחליף את מועד חיוב ההלוואה החודשי הנגבה באמצעות הו"ק?

תשובה:

עפ"י החוק שנכנס לתוקף בשנת 2004, מאפשרים הבנקים למשכנתאות לשנות את מועדי החיוב החודשיים. הלווים רשאים לבחור בין 3 מועדים בחודש: הראשון לחודש, העשירי או ה-15 לחודש.

החלפת מועד חיוב תחויב בעמלה בשיער שנקבע בחוק בסך 125 ₪ ובעלות של ריבית ביניים, הנובעת מדחיית תאריך הגבייה.

זכות החלפת מועד החיוב, נתונה ללווים המשלמים את ההלוואה כסדרה וללא פיגורים ובהלוואות שנלקחו למטרת דיור בלבד.

שאלה 11:

מהם הקריטריונים הבסיסיים לקביעת זכאות?

תשובה:

היקף הסיוע לזוגות זכאים נקבע בהתאם לרמת הניקוד שלהם בתעודת הזכאות. רמת הניקוד מבוססת על קריטריונים שונים, כגון: תקופת הנישואין, מספר ילדים ואחריות של כל אחד מבני הזוג. ככל שהניקוד גבוה יותר, גדל סכום ההלוואה. לעולים חדשים היקף הסיוע נקבע עפ"י קריטריונים שונים, כדוגמת תקופת המגורים בארץ ומספר הילדים.

הסיוע באזור פיתוח הינו בהתאם לאזורי עדיפות לאומית שנקבעו ע"י הממשלה. היקף הסיוע לרווקים/ות מעל גיל 30 נקבע בהתאם לקריטריונים הבאים: "משך הזכאות" ומספר אחים ואחיות.

משך הזכאות הינו קריטריון משתנה שנקבע ע"י משרד השיכון, על מנת ליצור טווח ערכים על פיו נקבע הניקוד. משך הזכאות נקבע בכל קבוצת זכאים בצורה שונה: ישראלים ותיקים (במשפחה): משך הזכאות זהה למס' שנות ותק בארץ מיום קבלת מעמד עולה. יחידים: משך הזכאות הינו ההפרש בין גיל הזכאי לבין גיל 30.

תנאי הכרחי לקבלת זכאות משרד הבינוי והשיכון, הינו הנפקת תעודת זכאות. ניתן להנפיק תעודת זכאות ולממש את הזכאות בפועל, כבר בעת ההרשמה לנישואין. תוקפה של תעודה זו הוא שנה, ולכן מומלץ בתחילת הליך בקשת משכנתא של זכאי משרד הבינוי והשיכון, לוודא הנפקת תעודת זכאות, תוקפה והתניותיה.

* המידע בחסות בנק אדנים למשכנתאות