אחריות הקבלן לאיכות
על הגדרת "תקופת בדק" ו"תקופת אחריות" בחוק ועד כמה ההגדרות עומדות במבחן הסבירות. על מידת השליטה המוגבלת של הקבלן על מקורות הליקויים השונים.
אחריות הקבלן לאיכות אינה מסתיימת עם מסירת הדירה ללקוח. הגדרת תקופות הבדק והאחריות מופיעה בתיקון 3 לחוק מכר (דירות).
תקופת הבדק:
תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה ללקוח. המשך שלה משתנה בהתאם לנושא, כדלהלן:
1. צנרת, כולל מערכות הסקה ומרזבים - שנתיים.
2. חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים.
3. מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים.
4.קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים.
5.שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים.
6.שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - שלוש שנים.
7.סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים.
8.קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים.
9.כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית- שנה אחת.
בתקופת הבדק חובת ההוכחה לגרימת הנזק חלה על הקבלן, כלומר, הקבלן הוא שצריך להוכיח כי הנזק נגרם עקב מעשה או מחדל של הלקוח.
תקופת האחריות:
תקופת האחריות מתחילה עם תום תקופת הבדק, ונמשכת שלוש שנים, אלא אם כן מדובר בשלד הבניין, שלגביו תקופת האחריות היא ללא הגבלת זמן.
בתקופת האחריות חובת ההוכחה לגרימת הנזק חלה על הלקוח, כלומר, הוא זה שחייב להוכיח כי הנזק נגרם עקב תכנון לקוי, עבודה לקויה או חומרים לקויים.
האם הוראות החוק לגבי תקופות הבדק והאחריות עומדות במבחן הסבירות?
שתי הדוגמאות שאביא להלן ימחישו כיצד הוראות החוק הנ"ל אינן עומדות במבחן הסבירות.
א.תקופות הבדק והאחריות לגבי סעיף - 1 צנרת - מסתכמות ב-5 שנים. הארקת היסוד גורמת לבלאי מזורז בצנרת הפלדה, עד כדי גרימת נזילות תוך שנה-שנתיים. באין מפרטים הדנים באמצעי הגנה נאותים למניעת הבלאי בצנרת הפלדה - מי האשם?
ב. תקופות הבדק והאחריות לגבי סעיף - 8 קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - מסתכמות ב-10 שנים. כיצד הוראה זו מתיישבת עם מסקנות מחקר שנעשה בטכניון, לפיהן משך הקיום של טיח בסביבה ימית הוא 5 שנים בלבד?
המסקנה הנובעת מהאמור לעיל: כל חקיקה הקשורה בנושא טכני חייבת להיות מלווה במחקר ומתואמת עם חוות-דעת
של מומחים מוסמכים.
מקורות הליקויים:
החוק מצביע על הליקויים כעל "אי-התאמה" למפרט, לתקן הרשמי ולתקנות הבנייה. הפרקטיקה מלמדת שבכך לא די.
לאלה יש להוסיף: אי-התאמה לתכניות, אי-התאמה לתקנים לא רשמיים, אי-התאמה למפרטים הכלליים השונים,
אי-התאמה לחוק החשמל. אם לא ניתן את הדעת גם על אלה, לא נעמוד בדרישות האיכות כמשמען כלפי הלקוח
וכלפי החוק.
על-פי החוק מקורות הליקויים הם תכנון לקוי, ביצוע לקוי וחומרים לקויים. למעשה, קיימים מקורות נוספים
לליקויים: תורת-בנייה לקויה ומערכת איכות לקויה.
הקבלן שולט על מקורות הליקויים -האמנם?
לכאורה, וכך גם מבחינת החוק, הקבלן/יזם אחראי כלפי הלקוח על כל אי-התאמה שמתגלית, ולא משנה מהו מקורה.
על פניו גם נראה כי לקבלן יש שליטה מלאה על כל מקורות הליקויים, שהרי הוא זה ששוכר את המתכנן, את קבלני
המשנה והפועלים, והוא זה שרוכש את החומרים והמוצרים. את דרישותיו לאיכות מצד גורמים אלה הוא יכול לעגן
בחוזי ההתקשרות שלו עמם. למעשה, הדבר כלל אינו כך, ושליטת הקבלן מוגבלת מהסיבות המפורטות להלן.
התכנון:
המתכנן חייב להכיר ולדעת את כל המסמכים המחייבים ולעגן את הידע הזה במסמכי התכנון, בתכניות, במפרטים
ובהנחיות הכתובות. האינפורמציה המגיעה מהמתכנן אל הבניין חייבת להיות מלאה, נכונה, ברורה וחד-משמעית.
בפועל, ברוב המקרים אין זה כך. ריבוי החומר הכתוב ופיזורו, הסתירות הקיימות בו, העדר פתרונות כתובים
וחד-משמעיים לחלק נכבד מהבעיות - כל אלה אינם מאפשרים למתכנן שליטה מלאה ויישום מתאים בתכנון. הוסף
לכך את ריבוי החומרים המצויים בשוק, אשר ספק אם רוב המתכננים מכירים את תכונותיהם ואת אופן יישומם, והרי
לך שורת מוקשים ראשונה בדרך לתכנון נאות.
המאפיינים של ליקויי התכנון הם:
א. טעויות הנובעות מחוסר ידע או מטעות אנוש. למשל: טעויות בקביעת גובה הקומה, גודל החלון יחסית לגודל
החדר, רוחב הפרוזדור, מספר מדרגות במהלך וכו'. טעויות כאלה עלולות לגרום לנזק בלתי הפיך.
ב. חוסר תשומת לב המתכנן לאילוצים המתעוררים בעת הביצוע. למשל: תכנון גבולי של רוחב פרוזדור שאינו
משאיר מקום לציפויים, או תכנון גבולי של גובה קומה או גובה דלת שעלולים לקטון עקב הרמת מפלס הריצוף
כתוצאה מאילוצים בזמן הביצוע.
ג. תכנון לוקה בחסר. מחסור בפרטים מתאימים בתכניות ובמפרטים מאלץ את המבצעים להיות בעצמם המחליטים
בשטח, וההחלטות שלהם לא תמיד נכונות. דוגמה: המתכנן שכח את חגורת ההפרדה בין המרפסת לסלון, החגורה
אינה מבוצעת, והתוצאה - ידועה.
ד. חוסר תיאום בין המתכננים והיועצים השונים - מרשם בטוח לסתירות בין התכניות השונות ולטעויות בזמן
הביצוע.
ה. חוסר בקרה מתאימה בתהליך התכנון - גורם אפשרי לכל האמור לעיל.
העבודה:
א. חוסר אינפורמציה תכנונית ו/או אנפורמציה לקויה ו/או אנפורמציה המגיעה באיחור גורמים בהכרח לאלתורים
ולעשייה לקוייה.
ב. אי-הכרת התכניות והמפרטים עלולה לגרום לטעויות בביצוע.
ג. חוסר מיומנות של בעלי מקצוע, תחלופה תכופה של בעלי מקצוע ופועלים המאפיינת את ענף הבנייה בארץ
תורמים את חלקם אף הם.
ד. הגורמים האמורים לפקח על הביצוע, מנהלי העבודה ומהנדסי הביצוע, לא תמיד מצויידים בידע ובמיומנות
הדרושים על מנת להדריך את העובדים ולאתר תקלות בזמן אמיתי.
ה. עבודת הבניין היא עתירת מלאכות ממילא, ואם מוסיפים לכך את הפיזור הרב, בפרט
ו. בפרוייקטים גדולים, המסקנה הבלתי נמנעת היא שגורם השליטה על ידי כוח אדם מקצועי וניהולי חייבים להיות
בהיקף וברמה מקצועית מתאימים.
ז. קיום נוהלים לבקרת האיכות בתהליך הבנייה, הכולל את כל השלבים, החל מבדיקת הימצאת התוכניות בשטח,
דרך הפיקוח הצמוד בכל שלבי הבניה והקפדה על כל פרט ופרט, כולל הדרכה והנחייה של בעלי המקצוע - כל אלה
הם תנאים הכרחיים לקבלת מוצר איכותי.
החומרים:
א.הזמנת החומרים חייבת להיות בהתאם למפרטים ולתוכניות.
ב.החומרים ו/או המוצרים חייבים לשאת תו תקן ומקורם חייב להיות במפעל העומד תחת השגחת מכון התקנים.
ג.יש לדאוג לתנאי שינוע מתאימים אל האתר ובתוכו.
ד.באתר עצמו יש להקפיד על תנאי איחסון מתאימים.
ה.יישום החומר חייב להיות מלווה בהקפדה על ביצוע הוראות היצרן או המתכנן.
ו.השימוש בחומר חייב להיות למטרות המתאימות לאותו חומר.
ז.כמות החומר או המוצרים המוזמנים חייבת להיות מתוכננת מראש, שאם לא כן עלול להיווצר ערבוב מוצרים
(ובעיקר חומרי גמר) מסדרות שונות.
ח.יש לקיים נוהלים ברורים וכתובים, החל מחוזה ההתקשרות עם היצרן/ספק - חוזה המפרט את אחריותם לתקופות
הבדק והאחריות דרך בדיקת החומר/המוצר עם
הגיעו לשטח, וכלה ביישומו.
מאמרים רלוונטיים:
מאמר המשך: מערכות לניהול ובקרת איכות בענף הבנייה
איכות בבנייה