תכנון עירוני מהו?
על המטרות של תכנון עירוני ועל התחומים שבהם הוא עוסק: שימושי קרקע, דמוגרפיה, תחבורה, תשתית ועוד.
הקדמה
מדוע יש צורך בתכנון עירוני?
"בחברה מתוקנת ההכרח בתכנון עירוני נובע מהצורך להסדיר את חיי הפרט בסביבתו. ביתר פירוט,
קיימת ההכרה באחריות הדדית ויחסי גומלין בין הפרט, הרשות השלטונית, אנשים אחרים הסובבים את
הפרט (החברה), והסביבה הפיזית שבה הפרט חי ומתפקד".
מטרות עיקריות בתכנון עירוני
- מניעת מטרדים הדדיים בין שימושים שונים בקרקע ובמבנים ופתרון או מיתון קונפליקטים.
לדוגמא: יש להבטיח שאזור שכונת מגורים לא יסבול ממטרדי פאבים ודיסקוטקים ועם זאת
יקבל שירות כהלכה על ידי מסחר מקומי ושירותים בסיסיים הנצרכים כל יום ע"י תושביה.
- הבטחת זכויות וצורכי הציבור כגון דרכים, גנים, גני ילדים וכו', תוך שמירה על האיזון הנכון
בין צרכים אלה לזכויות הפרט.
למשל, אפשר להבטיח שהציבור יוכל לקבל עד 40% מנכסי הפרט לצורכי ציבור שונים אולם
לא ניתן יהיה להשתמש בקרקע זו לשום מטרה אחרת, ושאם נדרשת קרקע מעבר
לכך, הציבור מחויב לפצות את הפרט, שממנו נלקחת הקרקע, פיצוי הולם.
- אופטימיזציה של משאבים זאת מטרה שההכרה בה התחזקה במיוחד לאחרונה, בד בבד
עם ההבנה שמשאבים כמו קרקע הם משאבים מתכלים ושימוש לא נכון בהם קשה מאד
לתיקון אם לא בלתי אפשרי.
תחומי עיסוק של תכנון עירוני
תכנון עירוני עוסק בכל התחומים הקשורים ו/או המשפיעים על איך העיר נבנית, נראית או מתפקדת.
להלן מספר תחומים עיקריים:
- שימושי קרקע - למשל הפרדה בין שימושי תעסוקה רגילים כגון תעשייה נקייה, עתירת ידע,
לבין משרדי מרכז עסקים ראשי שהם יוקרתיים ויכולים להעלות את מחירי השכירות/מכירה
בצורה כזו ששימושי התעסוקה לא יוכלו לעמוד בתחרות ויאלצו לנטוש את האזור.
- שטח ציבור - תחשיב של מה תהיה הדרישה לשירותים ציבוריים שונים באזור המתוכנן
בהתאם לבנייה הממוצעת ובהסתמך על נורמות מקובלות. למשל, הקמת 400 דירות תחייב
קיום דרך ל-450 מכוניות, שני גני ילדים, חמישה דונם של שטחים ירוקים וכו'.
- דמוגרפיה - הפרוגרמה לשטחי הציבור ואופי הבנייה נקבעים על סמך הידיעה של המבנה
הדמוגרפי הקיים באזור התכנון או על סמך תחזית של איך תיראה אוכלוסיית אזור זה בשנת
היעד.
לדוגמא, באזור עם אחוז גבוה של קשישים יושם דגש על דירות קטנות יחסית והקרקע
הציבורית תיועד למועדון קשישים. עם כניסת אוכלוסייה צעירה לאזור ייווצר לחץ לאפשר את
הרחבת הדירות ולהוסיף שירותי ציבור נוספים כגון מעונות יום.
- נושאים סוציו-אקונומיים - מחיר הדירות בשכונה ותדמיתה מושפעים מסוג האוכלוסייה
העתידה לגור בה.
בסביבת שכונות חלשות חשוב לתכנן מגורים איכותיים שימשכו אוכלוסייה חזקה ומבוססת
מאידך, באזור המתוכנן למגורי תושבים משכבות בינוניות אסור לתכנן מבנים שאחזקתם
השוטפת יקרה מאד. באין ידם של הדיירים משגת אחזקה ברמה נאותה, עד מהרה ידרדרו
המבנים לדרגה של SLUMS, ואז כבר קשה מאוד לתקן זאת.
- תחבורה - יש לשקול מראש דרישות תנועה, תחבורה וחניה כל אימת שמתכננים תוספת
בנייה למטרה כלשהי. היחסים בין גורמים אלה רב ממדיים ומורכבים. למשל, לא די לספק
לבנייה החדשה את החניה שהיא מצריכה. חניה מספקת לתושבים החדשים שיבואו, ליצור
עומסים כבדים מדי על מערכת הכבישים הקיימת, למשוך תנועה חדשה דרך רחובות מגורים
קיימים ולגרום לפקקים בצמתים.
- מערכת תשתית - עיר מודרנית לא יכולה להתקיים ללא השקעה כבדה בצנרת של הספקת
מים, סילוק שפכים תיעול, תקשורת, חשמל ודומיהם.
הקמת מערכות תשתית, שיפור התשתית הקיימת ואחזקה שוטפת הם מרכיב רב משקל
בתכנון עירוני.
אם מקורות המימון הייעודיים שנקבעו בחוק למטרות אלה אינם מספיקים, על הרשות
המקומית לאתר מקורות מימון נוספים, כגון אגרות והיטלי פיתוח ובנייה.
- שיקולי מדיניות - לא תמיד מדיניות המבוססת על מטרות ארוכות טווח מתיישבות עם
האינטרסים של נבחרי העיר ועם ההבטחות שנתנו לבוחריהם. לחצי תחרות בין ערים
שכנות, חיפוש אחר בסיס הכנסה לעיר (ארנונה) משפיעים על החלטות תכנוניות.