ניהול פיננסי בחברות נדל"ן
מהו ניהול פיננסי ובמה שונה ניהול פיננסי בחברות העוסקות בבנייה מניהול פיננסי בחברות מתחומים אחרים.
ניהול פיננסי בחברות נדל"ן, חברות יזמות או חברות קבלניות דומה לניהול פיננסי הנהוג בחברות אחרות מתחום התעשייה, המסחר ועוד, אבל יחד עם זאת, הוא נבדל מהניהול בחברות אלה בנושאים שבהם הוא מטפל ובאופן הטיפול בהם:
א) עסקאות מקרקעין או נדל"ן, וגם קבלנות, מתמשכות תקופות ארוכות, לפעמים שנים רבות.
ב) כל עסקה או "פרויקט" הנו שונה וייחודי. אין מדובר בייצור מוצר "סטנדרטי" החוזר על עצמו.
ג) החברה עוסקת במספר קטן יחסי של "מוצרים" או פרויקטים (ייתכן שבכל פרויקט יהיו מאות אלפי יחידות, אבל מספר הפרויקטים יגיע, לכל היותר, לכמה עשרות).
ד) ההיקף הכספי של כל עסקה או פרויקט הוא בדרך כלל גדול (מיליוני או עשרות מיליוני שקלים, אולי גם מאות מיליונים).
ארבעה מאפיינים אלה משפיעים באופן משמעותי על רמת הסיכון, על המנוף הפיננסי, על גורמי אי-ודאות, על אפשרויות שליטה ובקרה ועל מרכיבים נוספים של הניהול הפיננסי.יש להבחין בין ניהול פיננסי לניהול חשבונאי. בניהול הפיננסי נכללים שיקולים כלכליים, כגון עלות ההון, סוגי מימון, רמות סיכון, ניתוחי שוק ומגמות וכלים נוספים, הבאים, בסופו של דבר, לשפר את התוצאות העסקיות תוך הקטנת סיכונים. מעניין לציין שרוב המקרים של פשיטות רגל בענף הנדל"ן והקבלנות נוצרו לא מחוסר
רווחיות בפרויקטים אלא מחוסר נזילות ובעיות של תזרים מזומנים. בגלל ההיקפים הכספיים הגדולים המעורבים, נוצרו מצבים של חוסר יכולת להמשיך בפעילות העסקית שהביאו, במקרים רבים, לפשיטות רגל. הניהול הפיננסי מיועד, בנוסף לתפקידו בשיפור הרווחיות, למנוע מצבים מסוג זה.
נכון לומר שהמרכיב המרכזי של הניהול הפיננסי, ליד מרכיב הבקרה, הוא התכנון הפיננסי. התכנון הפיננסי מלווה כל שלב ושלב בתהליך קבלת ההחלטות, כחלק בלתי נפרד ממנו.
ניתוחי רווחיות:
פעמים רבות נשמעות האמירות כגון: "רווח קבלני", "רווח יזמי" או... ש"אחוזי הרווח היו..."
אמירות אלה מוסיפות על הבלבול הקיים בתחום הפרמטרים הבסיסיים שבהם פועל ענף הנדל"ן והבנייה.
בהתחשב במנוף הפיננסי הגדול המאפיין ענף זה, יש חשיבות רבה בהגדרה ברורה של מושגים כגון רווח להון עצמי, רווח תפעולי, רווח למחזור, רווח להשקעות ועוד.
מה חלקה של התקרה, של ב.צ.מ. (בלתי צפוי מראש), מה משמעותו של מלאי עסקי כשמדובר בקרקע, לא רק מההיבט הפיסיקלי, אלא מההיבט הכלכלי, איך לנתח עסקאות הדומות מבחינת רווחיות אבל שונות מבחינת סיכון - שאלות אלה ואחרות הנן חלק מהדיון על ניתוחי רווחיות.