תיק מכרז - החוזה בין הקבלן ליזם והמסמכים הנלווים
על מבנה החוזה והמסמכים הנלווים בתיק מכרז: התנאים הכלליים - החוזה הממשלתי (תנאי חוזה ממשלתי - מדף ), תנאים בעלי אופי בין לאומי (למשל מטעם 3210 FIDIC) וחוזה ייחודי, תנאים מיוחדים (כולל סדרי תשלומים לקבלן), המפרטים הכלליים (פרקי הספר הכחול), המפרטים המיוחדים
תיק מכרז כולל מסמכים שונים, ביניהם טופס ההזמנה הנשלח לקבלנים וטופס הצעת הקבלן.
שני המסמכים הללו מתוארים במאמר אחר. במאמר זה נתאר את יתר המסמכים :
1. טופס החוזה
חוזה עם קבלן הוא מסמך בעל חשיבות משפטית ועסקית גדולה מאוד, ותוכנו נגזר משיטת
התמחור של הפרויקט (פאושלי או על פי כתב כמויות ותוכניות) ועל פי יכולת היזם או
מנהל הפרויקט להגן על עצמו (ידועים לנו מקרים שבהם חברות ויזמים נכנסו להליכים
משפטיים ארוכים ומיותרים בשל אי הבנות בחוזה או בשל חוסר תשומת לב שלהם). החוזה
חייב לכלול מסמכים נוספים ככתב כמויות ומפרט טכני המהווים "חלק בלתי נפרד מהחוזה".
מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני החתימה על החוזה. החוזה הממשלתי הוא מפורט ואיכותי
ויכול להוות בסיס טוב לחוזה בין יזם לקבלן.
בין המסמכים המצורפים לחוזה, יש לכלול מסמך שתהיה בו רשימה של כל המסמכים
הרלוונטיים, תוך הפרדה בין המסמכים שאינם מצורפים לחוזה לאלה המצורפים.
המסמכים המצורפים: התנאים הכלליים לביצוע המבנה על ידי הקבלן, התנאים המיוחדים (אם
ישנם), המפרט הטכני וכתב כמויות,תוכניות, הצהרת הקבלן בדבר הכרת תנאי החוזה והמפרט
הכללי ובדבר מחויבותו להגן מפני חדירת מים למבנה, ובמקרה של מכרז הכולל תכנון,
התחייבותו שהתכנון יותאם לדרישות המזמין.
המסמכים שאינם מצורפים: המפרט הכללי לעבודות בניין של הוועדה הבין משרדית
לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה ("הספר הכחול"), התקנים הישראליים הרלוונטיים, תקנות
וכד'.
2. התנאים הכלליים
התנאים הכלליים של החוזה מהווים את הבסיס המשפטי של ההתקשרות. הואיל ובמרבית החוזים,
התנאים חוזרים על עצמם, כדאי להשתמש במסמכים קיימים שעובדו על ידי הגופים המשפטיים
הטובים ביותר והעומדים במבחן הזמן.
החוזה הממשלתי
לרשות היזם הישראלי עומדים "תנאי חוזה ממשלתי - מדף 3210" בהוצאת הוועדה הבין
משרדית למסירת עבודות לקבלנים במשרד האוצר והניתן לרכישה באופן חופשי. יש לציין
בתוך התיק שבכל פעם שמופיעות המילים "ממשלת ישראל" המונח מוחלף במונח "המזמין".
יש כמובן למלא את המקומות הריקים בנתונים הרלוונטיים. כמו כן יש לקרוא את החוזה
בקפדנות כדי לוודא שכל התנאים המופיעים בו אכן מתאימים לרצונו של המזמין, כגון
בנושא הערבויות, הבירורים, הגדרות בעלי התפקידים, הביטוחים וכו'. אם ברצון המזמין
לשנות תנאי כלשהו, ייעשה הדבר באמצעות המסמך החמישי בסדרת המסמכים המכונה "התנאים
המיוחדים" בו נדון בהמשך.
מדף 3210 הוא המסמך המקובל ביותר בישראל, אך חברות מסוימות מעדיפות לחבר מסמך ייחודי
משלהן הנערך על ידי היועץ המשפטי שלהן.
חומר בינלאומי
ניתן גם להשתמש בתנאים כלליים בעלי אופי בין לאומי אשר חוברו על ידי מוסדות בחו"ל כגון:
1.הפדרציה הבינלאומית של מהנדסים יועצים - FIDIC
(Federation Internationale des Ingenieurs Conseils )
13C Avenue de Temple Chailly CH - 1200 Lausanne
Tel : 00.41.21.654.44.11 Fax : 00.41.21.653.5432
Mobil : 00.41.79.298.96.66 E- Mail : fidic@pobox.com
מוסד זה שמשרדו הראשי נמצא בלוזאן ( Lausanne ) שבשוויץ מקובל מאוד באירופה.
2. איגוד האדריכלים -ACA .
(Association of Consultant Architects & British Property Federation Linited).
האיגוד מציע מסמך לעבודות בנייה ומסמך לעבודות בהיקפים קטנים:
ICE - Conditions of Contract
ICE - Conditions of Contract for Minor Works
כתובת האיגוד:
British Property Federation Limited
35 Catherine PlaceLondon SW 1E
3. אגודת האדריכלים האמריקאיים (American Institute of Architects)
4. ארגון המהנדסים האזרחיים האמריקאים (American Society of Civil Engineers)
חוזה ייחודי
אם המזמין אינו רוצה להשתמש בחוזה הטיפוסי של ממשלת ישראל או בגרסה מותאמת של אותו חוזה, עליו להגדיר לפחות את התנאים הבאים של התקשרותו עם הקבלן:
- סדר עדיפויות בין המסמכים השונים, כגון: תכניות, מפרטים, כתבי כמויות וכו'.
- ערבויות
- לוח זמנים
- סימון
- שמירה
- ביטוח ונזקים
- פיצויים בגין איחור או נזקים
- תיאום בין קבלני משנה
- ניקיון
- טיב חומרים ובדיקתם
- הפסקת העבודה
3. התנאים המיוחדים
התנאים המיוחדים יצורפו לחוזה במקרה שהוא יכלול את התנאים הכלליים המוזכרים לעיל
ויעלה צורך בהשלמות ושינויים כלשהם כגון:
+ ציון שמחיר המבנה הוא סופי (בחוזים מסוג "פאושלי").
+ פירוט צורת חישוב ההתייקרויות אם היא שונה מזו הקבועה בחוזה הממשלתי.
+ ערבויות, ביול, מס ערך מוסף.
+ תכנון, השגת היתרי בנייה (בביצוע הכולל תכנון) וכד'.
+ תקופת הבדק.
+ Bהשימוש בתכנה מסוימת.
+ גידור מיוחד.
+ אופני מדידה מיוחדים שאינם מוגדרים ב"ספר הכחול" או הסוטים ממנו.
+ הגבלות שונות, כגון בשעות עבודה, מסיבות ביטחוניות, מעבודות המתבצעות במקביל על
ידי קבלנים אחרים וכד'.
מובן מאליו שבמקרה שעורכים תנאים כלליים שאינם העתקה סתמית של החוזה הממשלתי
הסטנדרטי אין צורך במסמך מיוחד של תנאים מיוחדים, כי הם ייכללו בתוך המסמך שיחובר
כ"תנאים כלליים".
בכל מקרה, יש להגדיר את סדר התשלומים.
אם הפרויקט כולל יותר ממבנה אחד או עבודות בעלות אופי שונה, כגון: פיתוח, הספקת
ציוד, התקנת מתקנים וכד', כדאי להפריד בין הנושאים השונים כדי להקל על השוואת
ההצעות.
קיימים סדרי תשלום שונים:
1. באחוזים הנקבעים מראש, עם גמר כל אחד מן השלבים הבאים:
חפירת יסודות, יציקת יסודות ורצפת המקלט התת-קרקעי, יציקת תקרת המקלט התת-קרקעי,
שלבים שונים של יציקות שלד המבנה (לפי קומות בדרך כלל), מחיצות, טיח פנים (כולל
התקנת צנרת חשמל ואינסטלציה סניטרית), טיח חוץ, ריצוף, סיוד, השלמת המבנה, פיתוח
החצר, מסירת המבנה, הגשת החשבון הסופי ואישור החשבון הסופי. (ראה דוגמה)
את החשבונות יש להגיש לכל בניין בנפרד.
מכל חשבון (כולל חשבונות חלקיים) ינוכה סכום מסוים לקרן ביטוח פועלי בניין. התשלומים
יבוצעו בהתאם להתקדמות העבודה.
התשלומים עבור עבודות פיתוח יבוצעו באחת מהדרכים הבאות:
א. בתשלומים לפי חשבונות חלקיים מאושרים.
ב. לאחר הגשת חשבון סופי ומסירת העבודה.
ג. עם אישור חשבון סופי.
מכל חשבון ינוכה סכום לקרן ביטוח פועלי הבניין מערך החשבון.
ניתן כמובן לאחד שלבים, לדלג על אחדים מהם או להוסיף שלבי ביניים. בכל מקרה יש
להתייחס גם להפרשות לקרן ביטוח של פועלי הבניין המועברות לפעמים ישירות לקרן על ידי
המזמין.
2. לפי התקדמות העבודה בפועל
מזמן לזמן (בדרך כלל פעם בחודש) או כפי שנקבע מראש, על סמך כמויות מבוצעות מדודות או
מוערכות.
4. המפרטים הכלליים של הוועדה הבין משרדית לסטנדרטיזציה של מסמכי החוזה לבנייה
5. המפרטים המיוחדים
האדריכל והיועצים ישלימו את תוכניותיהם על ידי תיאור מפורט של דרישותיהם הטכניות:
* במקרה של מכרז/חוזה הכולל ביצוע ותכנון מפורט, יכלול בתוכו המפרט הטכני המיוחד את
אשר היה צריך להופיע בתוכניות המפורטות, כגון כמות ומידות הפתחים, כמות האביזרים
וכל יתר הפרטים שלא פורטו בתכניות היסודיות, הדרושים להכנת כוונותיהם של היזמים.
* במקרה של מכרז המתייחס לפרוגרמה, בהעדר תכנית אדריכלית בסיסית, יכיל המפרט הטכני
בנוסף למוזכר לעיל, פרוגרמה מפורטת שתתייחס לגדלים של השטחים הדרושים ולכל הנתונים
המאפשרים הכנת תכניות או במילים אחרות כל "הנחיות התכנון", לרבות של הביסוס (על סמך
קידוחי הניסיון שתוצאותיהם יסופקו לקבלן המגיש הצעה).
6. כתב כמויות
בכתב הכמויות אשר יוכן על ידי היועץ, בליווי מפרט מיוחד שבו הוא יציין את דרישותיו
הסוטות מן המפרט הכללי, הוא יציין את המספר הקטלוגי של אביזרי חשמל, כגון מפסיקי
זרם, ארמטורות וכו' וכן אם קיימות דרישות מיוחדות על האדריכל/המזמין בנדון. היועץ
יכין אומדן של עבודות החשמל. כתבי הכמויות יכולים להיות עשויים לפי ספריית הסעיפים
לעבודות בניין, מסמך מקיף מאוד שבהחלט כדאי להשתמש בו. הכמויות תהיינה באומדנה או
סופיות.