שיטות התקשרות עם קבלן מבצע ומסמכים הנדרשים מקבלן
המאמר מתאר כיצד יש לבצע התקשרות עם קבלן הפרוייקט ואילו חומרים עליו לספק ללקוח
בשלב ההכנה לביצוע, יש לבחור את אופן ההתקשרות, כפוף לסוג החברה או היזם, כיוון
שגופים ממשלתיים וציבוריים חייבים במכרז פומבי.
קיימות שיטות ודרכים שונות להתקשר עם קבלן לביצוע עבודות בנייה:
א. במשא ומתן עם קבלן כללי שיבצע את הפרויקט כולו או עם שילוב קבלנים למקצועות
שונים, לפי בחירת היזם.
ב. במכרז מצומצם שאליו יוזמנו כמה קבלנים, לפי הנחיית היזם.
ג. במכרז פומבי שבו יוכל להשתתף כל קבלן רשום שירצה בכך.
ד. במכרזים מצומצמים או פומביים לחלקים שונים של המבנה.
בכל המקרים הנ"ל הצעות המחיר תהיינה מבוססות על כתבי כמויות מפורטים של כל העבודות
הכלולות במבנה בהתאם לתוכניות מפורטות של האדריכל ויועציו:
1. הכמויות יכולות להיות באומדנה, ואז החשבון הסופי ייערך על סמך מדידה מדויקת של
הכמויות.
2. הכמויות יכולות להיות סופיות, ואז החשבון הסופי ידוע מראש ("פאושלי") והמחירים
משמשים למעשה לחישובם של שינויים, אם יהיו כאלה במהלך הביצוע.
במקרה שיוחלט לפצל את העבודה בין קבלני משנה שונים, יש לדאוג להימצאותו של סעיף בכתב הכמויות או במפרט הטכני המגדיר בבירור את תפקידו ואחריותו של הגורם המתאם את הביצוע בין בעלי המקצוע השונים.
ה. במכרז הכולל תכנון מפורט, שבו הקבלן מגיש ההצעה יתכנן את פרטי הביצוע בהתאם למפרט טכני - ללא כמויות. המפרט הטכני יוכן באופן מפורט ביותר על ידי האדריכל, בליווי
תוכניות אדריכליות רעיוניות או בליווי התוכנית שהוגשה לקבלת רישיון מן הרשות
המקומית. במקרה הנ"ל לא תיערכנה כמויות והמחיר יהיה גלובלי וסופי. הקבלן יציע
פתרונות לקונסטרוקציה ולמערכות השונות, אשר יעמדו בדרישות האדריכל והיועצים. אין
לצפות מן הקבלן שבמשך הזמן הניתן לו עבור הכנת הצעתו, זמן קצר בדרך כלל, הוא יוכל
לספק תוכניות מפורטות, ועל המזמין לפרט את דרישותיו המינימליות לגבי המסמכים,
הנדרשות, לדעתו, על מנת לאפשר שיפוט והשוואה הוגנים.
ו. במכרז על סמך פרוגרמה בלבד. האדריכל והיועצים מופעלים על ידי הקבלן המציע הן את
התכנון והן את המחיר הסופי של המבנה. קיימים קריטריונים שונים להשוואה בין ההצעות
השונות, הואיל וכאן, נוסף למחיר, קובע גם טיבו של התכנון המוצע. בנוסף לדרישות
הגימור וגודלי השטחים, תכלול הפרוגרמה גם את הנחיות הביסוס. יש להפריד בין המסמכים
הנדרשים מן הקבלן המציע, המפרטים את עקרונות הפתרונות, לבין אלו שיידרשו מן הקבלן
הזוכה בעבודה.
באופן כללי, יש לדרוש שכל השרטוטים ייעשו בדיו שחורה, בצורה נאה ומסודרת על גבי
גיליונות סטנדרטיים.
(1) מסמכים שיוכנו על ידי הקבלן ויוגשו ביחד עם הצעתו (במכרז על סמך פרוגרמה בלבד):
- תכנית העמדה מדויקת בקנה מידה :1250 (אם לא הוכתבה על ידי המזמין).
- תכנית אדריכלית בקנה מידה 1:100 עם ציון מידות, לרבות העמדה אפשרית של ריהוט וציוד (יש לציין שאלו לא כלולים במכרז), ציון כל הפתחים על גודלם וסוג הפתיחה, ציון מרכיבים קונסטרוקטיביים, סוגי חומרים, רשימת נגרות ומסגרות מפורשת.
- חזיתות בקנה מידה 1:100 כולל חתכים.
- פירוט בקנה מידה :120 של מטבח וחדרי שירותים עם ציון הקרמיקה או חומר החיפוי,
האביזרים והפריטים הנראים כחשובים למזמין, שאותם יפרט מראש.
- תכנית סכמתית של מערכות החשמל, הספקת המים וסילוק דלוחים, מיזוג אוויר, ציפוי
קירות, בידוד, איטום, מעלית וכד' וכן של פיתוח השטח.
- תיאור טכני של כל מוצר מוגמר, לרבות שמות היצרנים שאביזריהם יסופקו למבנה עם ציון
מספרם הקטלוגי.
- חישוב מדויק של השטחים על גבי שרטוטים סכמתיים, ציון שטח הברוטו של המבנה וכן גודל השטחים נטו של הדירות או האולמות.
- רשימת יועצי הקבלן.
- שם השיטה ו/או היצרן של מבנה מתועש או טרומי, כולל תצהיר שבידי הקבלן הזכות להשתמש בה.
(2) רשימת המסמכים שהקבלן הזוכה במכרז נדרש להגיש (במכרז על סמך פרוגרמה בלבד):
- תכניות עבודה.
- כתב כמויות עם רשימת מחירים. הסה"כ הנובע מן המכפלות והסיכומים חייב להיות זהה לגובה ההצעה. מטרת מסמך זה היא לאפשר לבצע שינויים במהלך הביצוע, במחירים ידועים מראש.
במכרזים על סמך פרוגרמה בלבד, השוואה בין הצעות של קבלנים ובחירת הקבלן המבצע אינה תלויה אך ורק בהשוואת המחירים, אלא יש להתחשב בגורמים נוספים, כגון צורת המבנה מבחינה פונקציונאלית ואסתטית, יעילותו (יחס בין שטח נטו לשטח ברוטו), זמן ביצוע ועוד...