תכנון מדרגות
המאמר מצביע על הבעייתיות בתקנות הרלוונטיות (התוספת השנייה לחוק התכנון והבנייה, חלק ג', סימן ד').
אחד המפגעים המורכבים והקשים ביותר לתיקון כרוך במדרגות לסוגיהן. ליקוי יסודי במדרגות עשוי לגרור אחריו תביעות תיקון שקשה מאד לבצעו, ועקב כך גם עלותו מרקיעה שחקים, שכן התיקון (או התביעה הכספית) אינו כולל רק את עצם הפעולה הנדרשת, אלא גם הרבה פעולות נלוות: עלות התיקון הנדרש במבנים דו-קומתיים יכול להגיע לכ-12,000 ש"ח עבור המדרגות עצמן, וביחד עם הפעולות הנלוות - לכ-18,000 ש"ח. זאת, עוד לפני "תוספות" למיניהן כגון דיור חלופי, הפסד ימי עבודה, עגמת נפש והוצאות הקשורות בהכנת התביעה והגשתה. מכאן, שגם אם מושגת פשרה כספית (ועל כך עוד נדון בהמשך הדברים), סביר להניח שהעלות בפועל לקבלן תהיה גבוהה מעלות התיקון עצמו, אילו אכן בוצע על-ידו. אם נביא בחשבון שבדרך כלל ליקוי כזה במדרגות מתאפיין בחזרתיות במספר עשרות דירות, נבין את גודל הבעיה הכספית, שלא לדבר על נזקי תדמית ונפילת מכירות בעתיד. מעניין שהמידע על קיומם של ליקויים מתפשט מהר מאד בין קונים פוטנציאליים, למרות שהאינטרס של מי שחושב שנפגע (הדייר) הוא דווקא למנוע מידע זה מהציבור מחשש שערך רכושו ירד.
בנושא המדרגות יש להבחין בין שני סוגי ליקויים:
א.גימור לא תקין כגון: היסדקות, בריחת אגרגטים (חורים), שחיקה רבה תוך זמן קצר (כל הדירות שנבדקו בשנה האחרונה היו דירות חדשות, בנות שישה חודשים עד שנתיים), הבדלי גוונים במוזאיקה, לוחות אבן חברון מאיכות ירודה וכד'. ליקויים אלה, אין ספק שהם מטרידים את הדייר אשר ציפה למשהו אחר - איכותי - וקיבל מה שקיבל, אך אין הם מהווים סכנה, ולרוב גם לא גורמים להתפתחות של שרשרת מפגעים. רובם ניתנים למניעה על ידי היצרן, בין אם זה הקבלן עצמו ובין אם מפעל תעשייתי המייצר את המדרגות כיחידות טרומיות.
ב.ליקויים גיאומטריים, שרובם ככולם אף יכולים להוות סכנה למשתמש. במסגרת ליקויים מסוג זה יש לדון גם בנושא המעקות והמסעדים. יש לציין שליקויים גיאומטריים הם אופייניים ובוודאי לא חד-פעמיים לאותו פרויקט.
להלן מספר דוגמאות:
1.יחס רום-שלח לא תקין היוצר שיפוע מתון מדי או תלול מדי.
2.מספר המדרגות במהלך אחד והפרש הגובה במהלך אחד.
3.אחידות בשיפועים.
4.אופקיות המדרך בכל מדרגה ומדרגה.
5.רוחב המדרגות.
6.מדרגות לולייניות או טרפזיות במידות לא תקינות.
7.אי ביצוע הגבהה בשפה החופשית למדרגה, במיוחד במקרים שמרחק שפה זו מהקיר איננו עולה על מספר סנטימטרים.
8.מעקות שאינם מתאימים לדרישות של ת"י 1124. בעניין זה הנושאים העיקריים הם: גובה המעקה, יציבות המעקה, הפתחים במעקה בין הניצבים ובמשולשים התחתונים.
9.אי קיום מזקף ראש כנדרש (210 ס"מ).
10.מסעדים המייצרים את הרוחב השימושי של המדרגה.
כל הליקויים מסוג זה - ואלה, כאמור, הם העיקריים - הם בדרך כלל באחריות המתכנן, או המבצע אם לא הקפיד על מילוי ההוראות שבתכניות, למרות שגם בנושא הביצוע עדיין קיימת אחריות המתכנן כפיקוח עליון.
כאשר העניינים מגיעים לכלל תביעה (ליקויים מטיפוס ב'), מקובל על התובעים להסתמך על שני מסמכים עיקריים שחשיבותם אינה מוטלת בספק:
1.התוספת השנייה (תקנה 17) לחוק התכנון והבנייה, חלק ג' (אמצעי יציאה מבניין), סימן ד' - מבנה חדר המדרגות.
2.ת"י 1124 למעקות.
להלן נתייחס למספר אי בהירויות, מצבים בלתי אפשריים ומגבלות בלתי-סבירות, הנובעים מהתקנות הקיימות.
הדברים מובאים לפי סדר הופעתם בסימן ד' - מבנה חדר המדרגות.
א. הכותרת היא "מבנה חדר מדרגות". בסעיף 3.10 אין הגדרה למה הכוונה בחדר מדרגות. להגדרה זו חשיבות רבה, במיוחד לאור העובדה שבהמשך - סעיף - 3.34 קיימת התייחסות למדרגות פנימיות, ובתוכה התייחסות למדרגות בתוך דירה. היכן, אם כן, נגמר או מתחיל חדר המדרגות שבכותרת סימן ד'? קיימת גם התייחסות למדרגות חוץ, ואם הן אכן בחוץ, אזי אינן בתוך חדר המדרגות, שהרי "חדר" מובן כחלל סגור. אי בהירות זו עולה פעמים רבות בדיונים
משפטיים ובוררויות, שכן השאלה האופיינית המעוררת מחלוקת היא האם דין מדרגות בתוך דירה שונה מדין מדרגות באזור הציבורי. לדעתי לא צריך דין המדרגות בתוך דירה להיות שונה מדין מדרגות מחוץ לה בכל הנוגע לסיכונו של משתמש יחיד. מדרגה מסוכנת נשארת כזו בין אם היא בשימושו של הציבור ובין אם בשימוש של בעל נכס פרטי בתוך נכסו.
ב.סעיף 3.30 דן במדרגות או כבשים המשמשים כניסה לבניין. לעיתים קרובות מוגבהת הרצפה הראשונה בכניסה לבית וגם בתוכו בגובה של כמדרגה אחת מטעמי ניקוז ומטעמי הפרדה בין איזור גינון לאיזור מרוצף. האם דין הגבהה זו הוא כדין מדרגות ויש להתקין לפחות שלוש מדרגות (סעיף 3.39א)? ישנם כאלה הסבורים כי התשובה היא "כן", וללא כל הצדקה: מבחינה עניינית זה אינו הגיוני, ובוודאי שיש בכך פגיעה כלכלית בלתי-מוצדקת לחלוטין.
ג.סעיף 3.31 מתייחס לחומרי הבנייה, ובין השאר הוא מאפשר שימוש בטיח. יש להקפיד על שימוש בטיח חלק ובכל אופן לא בטיח גס, כפי שאדריכלים מסוימים אוהבים. לפני שנים אחדות קרה מקרה כאשר אישה חיפשה את לחצן התאורה בחדר המדרגות (הלחצן לא היה זוהר), החליקה על קיר עם טיח גס ונפצעה קשות.
ד.סעיף 3.32 דן בשטחו של חדר המדרגות. מתוך הנחה שהשטח נמדד לפי התקן למדידת שטחים - הסעיף תקין; אך מה ביחס לצורתו של חדר המדרגות - מלבן, משולש, עגול ואולי אחר? אין הגדרה, כך שניתן לספק כמות נדרשת של מטרים מרובעים ולא לאפשר שימוש נוח בחדר המדרגות.
ה.סעיף 3.33 דן ברוחב מינימלי של חדר מדרגות ומגדיר מושג: הרוחב הפנימי. לא ברור למה הכוונה, ונדרשת הגדרה מדויקת כמו בחדרי שירות או כמו בהמשך התקנה, בסעיפים 3.34 ו-3.35.
ו.סעיף 3.36 דן בנושא מזקף הראש. מזקף הראש נמדד באופן אנכי מפני המדרגה עד תחתית המהלך שמעל. בתקנה אין התייחסות למצב של מדרגות באיזור שבו קיים שבר בין משטח אופקי למשטח משופע בתחתית המהלך שמעל.
במקרה כזה עלול להיווצר מצב מסוכן דווקא בירידה במדרגה יותר גבוהה מאשר זאת הנמצאת מתחת לקו שבר זה.
אדם היורד במדרגות - בעיקר אם הוא נמצא בתנועה מהירה - מתרומם ("מנתר" קלות) במעבר ממדרגה למדרגה ועלול להיפגע מקו השבר. יש להגדיר מזקף ראש אלכסוני למקרה זה.
ז.סעיף 3.37 דן בפודסטים. בסעיף זה יש שוב התייחסות למדרגות פנימיות בדירה, וזאת בניגוד לכותרת הראשית של סימן ד' - מבנה חדר מדרגות.
ח.סעיף 3.47 דן במדרגות טרפזיות וסעיף 3.48 דן במדרגות לולייניות. בשני סוגי מדרגות אלה אין כמעט אפשרות סבירה לקיים את הדרישות וליצור מדרגות בטוחות, במיוחד לא בחדרי מדרגות ציבוריים ואפילו לא בחדרי מדרגות של בניין קטן המכיל עד שתי דירות. אפילו מושג זה לא ברור לגמרי, שכן מה פירוש חדר מדרגות בבית המכיל דירה אחת בלבד?
סיכום:
במאמר קצר זה הועלו מספר נקודות מרכזיות ביחס למדרגות. לאור חשיבותו של נושא זה - הן מבחינת הדייר והן מבחינת הקבלן, אשר לשניהם אינטרס משותף ליצור מצב נוח ובטוח - יש לנקוט מספר צעדים מיידים, וכן לפעול להבהרת הנושא למתכננים ולמבצעים. מוצע, איפוא, כדלקמן:
1. להקפיד הקפדה יתירה בתכנון ובפיקוח על התכנון. דבר זה מומלץ לאור הנסיבות הקיימות כיום בענף בכל התחומים, ולאו דווקא בנושא המדרגות.
2. להיצמד לתקנים ולתקנות ולא ליצור מצבים מעוררי ספקות תוך הסתכנות בתביעות ובמהלכים משפטיים מייגעים ויקרים, שלמעשה כולם נפגעים מהם.
3. ליצור מהלך ציבורי, על בסיס נתוני שטח ויידע מקצועי, שיביא לעדכון הנדרש בחוק התכנון והבנייה בנושא זה - בין אם ע"י הכנתו מחדש של הפרק הנדון או הכנת תקן ישראלי.