חוזה שכירות
מה כדאי לכלול בחוזה שכירות.
נפתח את הדיון בעסקת שכירות סטנדרטית, שאינה בגדר "עסקת מקרקעין" על פי חוק ושאינה טעונה רישום.
השכירות הנה הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם בתמורה לתשלומים לבעלים. התשלומים בחוזי השכירות מבוצעים בדרך כלל לתקופה מסוימת מראש - חודש, רבעון ובמקרים מסוימים גם שנה מראש - הכל לפי תנאי השוק המכתיבים את תנאי העסקה.
בחוזי שכירות הצד הפגיע יותר הוא הבעלים של המקרקעין. בתמורה לתשלום חודשי מסוים, שקטן מאוד ביחס לערך המקרקעין, נותן הבעלים לשוכר זכות להיכנס למקרקעין, להחזיק בהם ולהשתמש בהם.
השוכר, במקרה הגרוע, מסכן סכום כספי מוגדר ובדרך כלל גם לא את זה, שכן, בדרך כלל, לא ישלם דמי שכירות לפני קבלת החזקה, וגם אם שילם, מדובר בסכום קטן יחסית.
המשכיר, לעומת זאת, מסכן הרבה יותר. שוכר "בעייתי" שלא משלם דמי שכירות ושלא משלם את המיסים בגין הדירה עלול לחשוף את הבעלים לנזק כלכלי גדול הרבה יותר, שכן הליכי פינוי שוכר עלולים להימשך זמן רב. ראשית, יש לקבל מבית משפט מוסמך פסק דין לפינוי, ואז יש לממש את פסק הדין בהליכי הוצאה לפועל.
הליכים משפטיים אלה אורכים זמן ממושך וכרוכים בהוצאה כספית לא קטנה, ואם מדובר בשוכר ללא אמצעים כספיים לא ניתן יהיה להיפרע ממנו סכומים אלה.
על כן, על משכיר לנסות ולקבל פרטים מלאים ככל הניתן על השוכר - מצבו הכלכלי, היכן הוא עובד, לראות תלושי משכורת, לקבל ממנו רשות לפנות לבנק שלו לקבלת פרטים וכיוצ"ב.
כמו כן על משכיר לדרוש ביטחונות נוספים מלבד התחייבות השוכר. הטוב ביותר היא לקבל ערבות בנקאית, אך לא תמיד שוכרים מסכימים לדרישה זו. על כן, יש לקבל ערבות של ערבים לחיובי השוכר על פי החוזה, ולהחתים את השוכר על שטר חוב בערבות של ערבים "טובים" וכיו"ב.
התנאים העיקריים שיש לסכם בחוזה השכירות הם:
1. תקופת השכירות.
2. דמי השכירות, אופן הצמדתם ותנאי התשלום.
3. מטרת השכירות.
4. מי נושא בתשלומי המיסים השונים החלים על המקרקעין במשך תקופת השכירות.
5. מה כולל המושכר - אם המושכר מרוהט יש להגדיר מהם פרטי הריהוט המצויים במושכר. אם השוכר מתקין מתקנים שונים במושכר, יש לסכם מה גורלם בתום תקופת השכירות.
6. פיצויים להפרת החוזה, ובייחוד פיצוי בגין איחור בתשלומים של דמי השכירות ופיצוי באיחור בפינוי המושכר.
הסנקציות חייבות להיות משמעותיות על מנת להרתיע שוכר מלהפר את חיוביו.
7. באיזה מצב נמצא המושכר ואיך על השוכר להחזירו.
8. ביטחונות.
9. כמו בכל עסקה בין שני צדדים התנאים מסוכמים בין הצדדים, ותנאי השוק מכתיבים לצדדים את תוצאות המו"מ.