בחירת המגרש היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו במהלך חייכם, שכן המגרש שעליו ייבנה ביתכם יקבע במידה רבה את אורח חייכם ואת איכותם. כפי שתיווכחו בהמשך, תהליך בחירת המגרש הוא תהליך מורכב ומסובך ויש לקחת בחשבון מספר גורמים ולבדקם ביסודיות.
בונים רבים מתייחסים בקלות ראש לנושא זה ומטפלים בכל ההליך של בחירת המגרש וקנייתו בחובבנות שאינה במקום, ולעיתים התוצאות הנובעות מכך עגומות וכרוכות בהפסדי זמן וכסף, עיכובים, שיבוש התוכניות ועגמת נפש רבה.
רכישת המגרש היא ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שתבצעו במהלך הפרויקט. עלות רכישת מגרש המיועד לבנייה פרטית נע בין עשרות אלפי שקלים באזורי הפריפריה ומגיע עד למאות אלפי שקלים באזורים מרכזיים מבוקשים.
מחיר הקרקע הוא זה שקובע את ערכו הכולל של הנכס - הקרקע והבית הבנוי, שכן בית שנבנה באזור המרכז יכול לעלות כפליים ויותר מבית זהה על מגרש זהה שנבנה באזור מרוחק. הסיבה להבדל בין המחירים היא עלות הקרקע- המגרש.
מכיוון שמדובר בכסף רב ובהשקעה עצומה, ההליכים הקשורים לרכישת המגרש ולהעברת הבעלות עליו מסובכים ביותר. קונה שאינו בקי דיו בהליכים אלו עדיף שלא יסתכן, אלא ייעזר באנשי מקצוע, המתמחים בנושא, והם אלו שיעזרו לו בבחירת המגרש וברכישתו.
לצורך הנושא דרושים שני מומחים: הראשון הוא עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, והוא זה שידריך אתכם בתחום המשפטי הכרוך בבירור הבעלות על המגרש, העברת הבעלות, בדיקה האם קיימים עיקולים או שיעבודים על המגרש, האם רשומה "הערת אזהרה", מיסים והיטלים שונים שיהיה עליכם לשלם וכל הפרטים האחרים הקשורים ברכישת המגרש והעברה מסודרת של הבעלות עליו אליכם. נהוג לשלם לעו"ד שכר טרחה בגובה של אחוז עד שני אחוזים מעלות העסקה.
המומחה השני שמומלץ להיעזר בו בתחום המקצועי הוא האדריכל (שקרוב לוודאי יהיה זה שיתכנן בהמשך את ביתכם) והוא זה שידריך אתכם בכל הקשור לתכנון הבית ובדיקת האפשרויות הגלומות במגרש מבחינה אדריכלית מקצועית. ישנם שיקולים מקצועיים שיש לקחת בחשבון, ורק בעל מקצוע יוכל לבחון אותם (לאחר שיראה את המגרש) ולהתריע על ליקויים ומגבלות אפשריים, ביניהם עלויות בנייה צפויות. לדוגמה, מגרש הנמצא במקום גבוה בגליל, משקיף לנוף יפהפה, אך ייתכן כי טומן בחובו הוצאות של עשרות אלפי דולרים על תשתיות ובניית קירות תומכים בגלל שיפוע הקרקע וסוג הקרקע לביסוס.
קיימים מכשולים רבים שעלולים לצוץ במהלך רכישת המגרש וקבלת היתר הבנייה. על ידי התייעצות מוקדמת עם האדריכל בשלב בחירת המגרש או לפחות לפני התחלת תכנון הבית ניתן אולי למנוע אותם. מוכרים המקרים שבהם בונים נאלצו לדחות את לוח הזמנים המתוכנן והמעבר מהדירה הישנה אל הבית החדש נדחה, ואלו מביניהם שמכרו את דירתם והתחייבו על מועד פינוי, נאלצו לשכור דירה חלופית, מה שגרם להוצאות מיותרות. בכל מקרה מומלץ לקחת בחשבון כי ייתכן שיהיו עיכובים וסחבת בתהליכים השונים, ולשריין לעצמכם פרק זמן, שבו תוכלו להתגורר בביתכם הנוכחי ולא תאלצו לפנותו כאשר עדיין אינכם מוכנים.
חשוב מאוד להעריך את עלויות הבנייה הצפויות, במיוחד כאשר מדובר במגרש המשמש לבניית בית דו-משפחתי או מגרש המשמש ל"בנייה קולקטיבית" (שלוש יחידות דיור ויותר), שלא פעם יוצרות סכסוכים בין בני משפחה ושכנים.
כלי עזר ואומדן בסיסי לתמחור ולבדיקת עלויות הבנייה הוא מאגר המחירים לבנייה לשיפוצים . ניתן לקבלו באינטרנט או בספר המתעדכן אחת לארבעה חודשים ובו מצוינים כל מחירי החומרים ועלויות העבודה של בעליהמקצוע השונים.
המחירים נקבעים לפי סקר שווקים שמבצעים המוציאים לאור (ספר זה מקביל למחירון המכוניות).
כמובן, המחירים הכתובים אינם מחייבים ואינם "תורה מסיני", אולם ניתן בהחלט להיעזר בהם ולקבל מושג בסיסיעל העלויות של העבודות השונות.
לסיכום, בחירת המגרש ורכישתו אינם עניין של מה בכך; זהו פרויקט בפני עצמו, המהווה את המרכיב הכבד ביותרבעלות הבנייה, ולכן יש להתייחס אליו בכובד ראש. לצערנו נתקלנו בתופעות חסרות היגיון שבהן בונים, שהיומוכנים להשקיע מחיר בדיקתו של רכב משומש במכון מורשה, לא היו מוכנים להשקיע את מחיר ההתייעצות עם מומחים לנושא בעת רכישת מגרש המהווה את הרכישה היקרה ביותר בחייהם. לכן גם אם הכיס "קורא" לכםלהתפשר ולבדוק בעצמכם, אל תחסכו! היעזרו בעו"ד שיבדוק עבורכם את ההיבטים המשפטיים ובאדריכל שיבחן את הנושאים הקשורים לבנייה.
למאמר - שיקולים בבחירת מגרש
