בדיקת הזכויות במקרקעין
הזכויות על המקרקעין יכולות להיות רשומות בכמה מקומות: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), במינהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות. בסעיף זה מוסבר כיצד לברר את הזכויות הללו במקומות השונים ולמה כדאי לשים לב. כמו כן מצוינים המסמכים והאישורים שיש להמציא לצורך רישום העסק
ניתן לחלק את המקרקעין בישראל, מבחינת הרישום של הזכויות, לשלוש קטגוריות עיקריות:
1) מקרקעין שהזכויות בהם רשומות בלשכות רישום המקרקעין.
2) מקרקעין שהזכויות בהם רשומות במינהל מקרקעי ישראל
3) מקרקעין שהזכויות בהם רשומות אצל חברות משכנות.
נציין כי קיימים מקרקעין אשר הזכויות בהם רשומות במספר מקומות.
כאשר מתחילים טיפול בעסקת מקרקעין, יש לבדוק בראש ובראשונה היכן רשומות הזכויות במקרקעין, נשוא העסקה.
בשלב ראשון יש לבדוק אם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, בטאבו. אם כן, יש לבדוק את נסח הטאבו, שממנו ניתן ללמוד על טיב הזכות ועל מגבלות שיש בה.
לפעמים לא די בנסח הטאבו ויש לערוך בדיקות נוספות. כך, לדוגמא, אם מדובר בזכות חכירה, מהנסח ניתן ללמוד על קיומה של החכירה, על מועד רישומה בטאבו ועל מועד סיומה. תנאי החכירה לא מפורטים בנסח, ועל כן, יידרש הרוכש להזמין מהטאבו את תנאי החכירה, וזאת ע"י ציון מס' השטר, שלפיו נרשמה החכירה ותאריך רישום השטר.
פרטים אלה מופיעים בנסח הטאבו, בצד הימני של הנסח.
כל פעולה בטאבו מקבלת מס' שטר, ובאמצעות מס' שטר ניתן להזמין מארכיב הטאבו את השטר עצמו שלפיו נרשמה הפעולה. הזמנת השטר נעשית בצירוף טופס המצוי בלשכות רישום המקרקעין והוא כרוך בתשלום אגרה. לאחר מספר ימים, כאשר השטר מגיע, מתאמים מועד עם פקיד הטאבו לעיון בשטר ובמידת הצורך לצילומו.
אם הזכות עצמה לא רשומה בלשכת רישום המקרקעין, ניתן לפעמים לקבל מנסח הטאבו מידע לאן לפנות כדי לברר פרטים נוספים.
כך, אם המקרקעין בבעלות המדינה - רשות הפיתוח, קרן קיימת לישראל, מינהל מקרקעי ישראל ניתן לפנות למשרדי המינהל שבאזורם נמצאים המקרקעין.
אם מדובר במקרקעין בבעלות פרטית ניתן לנסות לאתר ולפנות לבעלים הרשום של המקרקעין.
בדרך כלל למוכר הזכות יהיה אינטרס לסייע ולהמציא את הפרטים הדרושים בקשר לזכויות במקרקעין, ויש לדרוש מהמוכר פרטים ומסמכים שיש בידו, אשר יוכלו לתרום לאיסוף המידע על הזכויות במקרקעין.
אם לאחר הבדיקות עולה שהזכויות בקשר למקרקעין רשומות במינהל או אצל חברות משכנות, יש לפנות לגופים אלה כדי לקבל "אישור זכויות". באישור זה יודיעו המינהל ו/או החברה המשכנת מי רשום בספריהם כבעל הזכות. כמו כן ניתן לקבל פרטים מגופים אלה מה צריך להמציא כדי להעביר את הזכויות מהמוכר על שם הקונה.
כאשר העברת הזכויות נעשית בטאבו, המסמכים והאישורים שיש להמציא לצורך רישום עסקה במקרקעין הם:
1. שטר מכר או שטר שכירות או שטר העברת שכירות או כל בקשה אחרת שתתאר את העסקה שעושים, כשאלה חתומים ע"י הצדדים לעסקה ומאומתים כדין.
2. אישורי מיסים - מס שבח, מס רכישה, מס רכוש, ועירייה - רשות מקומית.
3. אגרת העברת זכויות.
4. כאשר אחד הצדדים לעסקה הנו חברה בע"מ או תאגיד מסוג אחר - יש להמציא גם עותק מתעודת הרישום של התאגיד, שלפיו מאשר הנהלת התאגיד את ביצוע העסקה במקרקעין. על הפרוטוקול להיות מאושר ע"י עורך דין המאשר שהתאגיד קיים, שהוא רשאי על פי מסמכי היסוד שלו לעשות את העסקה ושהתקבלה החלטה כדין בהנהלת התאגיד לבצע את העסקה.
אם אחד הצדדים לעסקה חותם מכוח ייפוי כוח יש לצרף את ייפוי הכוח.
כאשר העברת הזכויות נעשית במינהל יש להמציא את המסמכים והאישורים שנזכרו לעיל, וכן עותק מחוזה המכר וטופס בקשה להעברת זכויות של המינהל.
כאשר מדובר בבתים צמודי קרקע לעיתים דורש המינהל הצהרה שלא נעשתה בנייה חריגה במקרקעין.
בהרבה מקרים, בעיקר בפרויקטים חדשים שטרם נרשמו בטאבו, מינו המינהל ומשרד השיכון את החברה הקבלנית לשמש כחברה משכנת, ואז רישום הזכויות נעשה במקביל במינהל ובחברה המשכנת.
במקרים אלה יש להמציא לחברה המשכנת את האישורים הנ"ל וכן אישורים ומסמכים נוספים שכל חברה משכנת מנסחת לעצמה.
יש לציין כי החברה המשכנת בדרך כלל נוטלת על עצמה התחייבות כלפי משרד השיכון לטפל ברישומים עד לרישום הפרויקט כבית משותף. לכן, בדרך כלל ידרשו בחברה המשכנת גם לקבל מהרוכש ייפוי כוח בלתי חוזר לטפל ברישומים השונים.
יש מקרים של קרקעות בבעלות פרטית, שהזכויות בה עדיין לא נרשמו בטאבו. לפעמים במקרים אלה הרישומים נעשים אצל החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט.
כאמור לעיל, כדי לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש הנוסף, יש צורך בחתימת הבעלים הרשום, וזה יתנה את חתימתו בכך שיימסרו לו כל המסמכים אשר יידרשו בעתיד לביצוע פעולות רישום שונות במקרקעין.
לסיכום נושא זה נציין כי כל מקרה יש לבחון לגופו. יש לבדוק בכל מקום - רשות מינהלית או חברות פרטיות, כדי לדלות את מירב המידע על המקרקעין. ככל שהפרטים מועטים ומעורפלים הסיכון בעסקה גדל, ודבר זה צריך להילקח בחשבון, כאשר שוקלים האם בכלל להתקשר בעסקה, ואם כן, באילו תנאים.