משמעות ביטוח דירה למשכיר ולשוכר

ישנם בישראל אלפי אנשים, שהם בעלי נכסים שנועדו להשקעה. נכסים אלו מושכרים לעסקים ולמגורים, והם מהווים בדרך כלל מקור הכנסה נוסף, אך לא עיקרי, לבעליהם. בעלי הנכסים כמעט אינם מקדישים זמן לטיפול בנכס, ועיקר הטיפול נעשה בעת החלפת דיירים, קבלת שכר הדירה וטיפול בבעיות חריגות

בנכס.

אחד הנושאים הנופלים לעתים בין הכיסאות בסוג נכסים זה הוא נושא ביטוח הנכס. השוכר והבעלים מניחים, כל אחד, כי השני מטפל בביטוח ואחראי לו. גם אם בחוזה השכירות נקבעת אחריותו של מי מהצדדים לרכוש את הביטוח, אין הם מקפידים לוודא ביצוע סעיף זה.

 

פוליסות הביטוח מבטחות בפרק הרכוש את הנזקים הבאים:

• נזקי שריפה

• התפוצצות (לרבות מיכלי גז)

• נזקי מים וצנרת

• ואם נרכשת הרחבה מתאימה - נזקי טבע ורעידת אדמה.

בפרקי החבות, על הביטוח לכלול אחריות על פי פקודת הנזיקין כלפי צד שלישי (יכול להיות אדם שביקר במקום ומעד והחליק או שחפץ מובנה קרס ופגע בו, יכול להיות אדם שרכושו נפגע באירוע, למשל שכן שקירות ביתו התמלאו פיח עקב שרפה אצל שכנו או בעלי מקצוע שעבדו במקום בעבודות שיפוץ, אחזקה

שוטפת, ניקיון ונפגעו).

 

במקרים רבים מנסה הבעלים להעמיס את חובת הביטוח על השוכרים, אך אז הוא לא יוכל לוודא קיומו של ביטוח דירה תקין ואת הישמרו בתוקף ובכך הוא מסכן את ערך רכושו שלו ואת התשומה להשקעתו (למשל אובדן דמי שכירות).

 

זיקת בעלים

זיקת בעלים של בניין (נכס מקרקעין) המשמש למגורים או לעסק, מאפשרת ביטוח הנכס על בסיס ערך כינון, דהיינו הקמה ובנייה מחדש בערך ריאלי ליום הנזק בלא פחת ובלא התייחס לגיל הנכס הניזוק. זאת גם כאשר אינך המשתמש הישיר בנכס.

 

ניתן לבטח את הנכס לפי עלות בנייה למ"ר בתוספת מע"מ (אלא אם אתה זכאי לנכותו), ובתוספת ריהוט וציוד מובנה. סכום הביטוח ישקף בנוסף עלויות פינוי הריסות ושכר טרחת מהנדסים ואדריכלים.

 

כבעלים הנך מבטח גם נזקים הנגרמים מאירועי טבע או רעידת אדמה - נזקים הנגרמים בהשפעת "כוח עליון".

 

בנוסף לנזקי הרכוש ניתן לבטח גם נזקים תוצאתיים (כלומר נזקים שנגרמים עקב הנזק לרכוש) כאובדן הכנסות משכר דירה, ומבחינת השוכר - אובדן הסכום אשר שילם בפועל. ניתן יהיה לקבל בסוג ביטוח זה דמי שכר דירה לדירה חלופית בכל התקופה בה הנכס אינו ניתן לשימוש, עד לגמר השיפוץ, השיקום, או הבנייה מחדש. מצב זה של אובדן הכנסות או שכר דירה חלופי עלול להימשך מספר שנים, בהתחשב באישור הרשויות המקומיות. חשוב לקחת בחשבון הפסד זה.

 

בנוסף לכך, עם קרות נזק למבנה נכנסות לתמונה הרשויות. הרשות המקומית תוודא כי הנכס עונה על הקריטריונים של תוכנית המיתאר העכשוויות וכד'. חברת החשמל תוודא שהנכס יעמוד במלוא דרישות התקנים החדשים הנדרשים על ידה נכון למועד מתן אישורה לאכלוס מחדש, כך גם מכבי האש. זוהי הזדמנות פז עבור הרשויות לבצע יישור קו, דבר קשה בעת שגרה. עבור בעל הנכס המשמעות היא עלות גבוהה יותר של השיפוץ או של הבנייה מחדש, ואף הארכת משך השיקום וההשבה לקדמות. לעתים יש צורך בקבלת אישור בנייה חדש, ועל בעל הנכס להיות ער למשך הזמן הצפוי.

 

אם מדובר בדיירים מוגנים הגרים בבית או בדיירים ששילמו "דמי מפתח" התהליך יתארך, ולעתים אף יגיע לערכאות משפטיות.

 

 

ומה באשר לשוכר?

לשוכר חשוב לדאוג לנושא הביטוח, משתי סיבות עיקריות: אפשרות הפסד כספים ששילם בפועל, ואם יוכח שרשלנותו גרמה לנזק, הוא יידרש לכסות אותו.

הביטוח מציע פתרונות לשתי בעיות אלו.

 

אם אתה שוכר נכס, חלה עליך אחריות לשלמותו. אם יוכח כי הנזק נגרם בשל רשלנותך, תיזקף עלותו לחובתך לרבות הנזקים התוצאתיים כגון אובדן דמי השכירות. אם הבעלים של המבנה מבוטח בזיקת בעלים ויפוצה על ידי מבטחיו, אלה ייכנסו לנעליו, ויתבעו את גורם הנזק על פי פקודת הנזיקין.

 

הזיקות אם כן נפרדות: בעלים או שוכרים.

 

ניתן לשלב, לחסוך בעלויות ולבטח נכס על שם בעלים ו/או על שם שוכרים. יש לזכור כי זיקת שוכרים שונה מזיקת בעלים. שוכר אינו חייב בגין נזקי טבע או רעידת אדמה המיוחסים לכוח עליון, או נזקי טרור ופרעות המוגדרים כמעשי איבה או מהומות, ובוודאי שאין לחייבו בערכי פחת לנכס המושכר.

 

בעלים יכול להציל ערך רכושו, לשמר השקעתו ואפילו להשביח הנכס לעת בנייה מחדש, כל עוד ביטוח הרכוש הניזוק בערך כינון - דהיינו עלות בנייה מחדש כולל פינוי הריסותיו (ויש לזכור כי המע"מ אינו ניתן לניכוי במקרים רבים).

 

אם השוכר מתחייב לבטח את מבנה הנכס תוך שמירת מלוא זכויות הבעלים, יש לעגן את התחייבותו בהסכם ההתקשרות, לעגן ערבות נאותה למחויבות שקיבל ולקבוע סעיף בפוליסת הביטוח הקובע כי לעת ביטול הפוליסה על ידי כל צד שהוא (אם על ידי השוכר או מטעם חברת הביטוח), תודיע חברת הביטוח לבעלים

על הסרת הכיסוי הביטוחי בעוד מועד.

 

בביטוח זיקות משותפות (כלומר אם הפוליסה היא על שם שני הצדדים) יודגש כי תימנע מחברת הביטוח הזכות לתבוע מאחד הצדדים (בעלים או שוכר) להשיב לה את הסכום ששילמה.

 

כדאי להוסיף לפוליסה גם כיסוי חבות צד ג', מבקרים בנכס או אנשי מקצוע המבצעים עבודות תיקון, שיפוץ, אחזקה שוטפת ואף ניקיון. גם כאן תבוטח חבות הבעלים והשוכר לבל יופקר צד כלשהו.

 

ביטוח מבנה בבית משותף

בבתים משותפים, לעיתים מקבל על עצמו ועד הבית לבטח אך ורק את חלקיו המשותפים של הבית ומשאיר לבעלי הדירה או שוכריה לבטח וולונטרית את קירות הנכס עצמו. בדרך כלל ננקטת דרך זו, בשל המעמסה שיוצר ביטוח מלא על קופת הוועד. יש בכך משום טעות מה גם שהמחיר למבנה שלם ומקיף מוזל

מביטוח ליחידות נפרדות.

 

נזק מהותי ביסוד או בעמוד תומך של אחת הדירות בבניין שבעליהן בחרו שלא לרכוש ביטוח מבנה, יסכן לא רק את הדירה הניזוקה עצמה אלא גם את הדירות מעל, הנתמכות ביסודותיה. בנוסף, אין כל דרך לוודא כי ביטוח פרטי של כל דירה אכן עומד בתוקפו, ואף גובה הכיסוי יכול להשתנות. ומה אז? אם לבעלי הדירה לא יימצא מקור כספי, עשויים הדיירים שמעל למצוא עצמם בפני שוקת שבורה, ובלא שיפוצו של הנזק שנגרם להם.