ביטחונות נהוגים בהשכרת דירה
על הביטחונות השונים: שטר ביטחון, ערבים, ערבות בנקאית, פיקדון כספי, ותשלום שכירות מוקדם והמלצות בנושא למשכיר.
משכיר דירה מפקיד בידיו של השוכר נכס יקר ערך, שכסף רב הושקע ברכישתו או בבנייתו. בנכס קיימות מערכות רבות, ולעתים אף ריהוט ומוצרי חשמל. על הדירה מוטלים מסים ותשלומים שונים, בהם מס הארנונה, חשבון החשמל וחשבון הגז. לעתים ישנו בדירה קו טלפון הרשום על שם בעל הדירה.
אם יגרום השוכר נזקים או לא ישלם את המוטל עליו, ייאלץ המשכיר לשאת בעלויות (וכמובן, קיימת אפשרות של אי תשלום דמי השכירות, או אי פינוי הדירה במועד שנקבע). ביטחונות מהותיים ירתיעו בדרך כלל את השוכר מלגרום נזקים, ואם אלה בכל זאת ייגרמו, יוכל המשכיר לממשם בקלות יחסית.
הביטחונות הנהוגים בדרך כלל הם: ערבים, שטר ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון כספי, ותשלום שכירות מוקדם. סכום הביטחונות הנהוג הוא 3 חודשי שכירות, אך הדבר נתון למשא ומתן בין הצדדים. ככל שהשוכר משלם מראש לפרק זמן ארוך יותר, ניתן להסתפק בסכום ביטחונות מעט קטן יותר (אף שאין להפריז בצמצום סכום זה, שכן הוא בא להבטיח דברים רבים).
ערבים
אחד מסוגי הביטחונות הנפוצים ביותר הוא החתמת ערבים על חוזה השכירות. מאז חקיקת חוק הערבות הוחמרו הקריטריונים למימוש ערבות מערבים. בתי המשפט יתירו לפנות לערבים, רק לאחר שיוכח כי נעשו כל המאמצים לגבות את הסכום הדרוש מהמזיק עצמו (השוכר במקרה שלנו), וגם אז במשורה. על כן, כמעט לעולם לא יוכל משכיר דירה לזכות בתשלום מהערבים, ואם יוכל, ייאלץ להוציא סכומי כסף גדולים בהליכים משפטיים מייגעים ומתישים.
עם זאת, כדאי להמשיך ולדרוש מהשוכר שיציג ערבים. במקרים רבים, פנייה טלפונית או כתובה לערבים, בעת קרות נזק אותו מסרב השוכר לשלם, תביא להפעלת לחץ מצד הערבים על השוכר, ולתשלום עלות הנזק.לכן, כדאי לדרוש החתמת ערבים על חוזה השכירות, אך לא להסתפק בכך כביטחון יחיד.
שטר ביטחון
גם שטרי הביטחון נחשבים לסוג ביטחון נפוץ ומקובל. שטרי ביטחון מונפקים על ידי רשות הדואר, וניתן לרכשם במחיר זעום בסניפי הדואר השונים. על השטר רושם השוכר את סכום הערבות שנקבע, והוא נחתם על ידי השוכר ועל ידי הערבים לו.
שטר ביטחון עדיף מבחינת יכולת המימוש על ערבים, אך עדיין נדרש הליך משפטי כדי להביאו לכדי מימוש. השוכר אינו משריין כל סכום כביטחון, ולכן, גם אם יחליט המשכיר לפנות לבית המשפט, הליך שיעלה כסף ויימשך זמן רב, אין בידיו נכס אותו ניתן לממש.
עם זאת, באזורים רבים ובדירות רבות נהוג להסתפק בשטר ביטחון ובערבים, ומשכיר שירצה להשכיר דירתו לא יוכל לקבל ביטחונות טובים יותר.
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית נפוצה בעיקר בעסקאות גדולות, בדירות יוקרה או בהשכרה למשרד או לנכס מסחרי. הערבות הבנקאית היא מסמך חתום על ידי הבנק של השוכר, בו מובטח למשכיר הסכום שנקבע, כביטחון לנזקים שעלולים להתרחש.
יתרונה הגדול של הערבות הבנקאית הוא בכך שלמשכיר מובטח סכום כסף מסוים, הנמצא בידי גורם שלישי, שהגבייה ממנו קלה יחסית. הערבות הבנקאית היא אמצעי ביטחון מוכר ויעיל. במרבית המקרים, השוכר שיודע שבידי המשכיר ערבות בנקאית, שוקל פעם נוספת לפני שהוא מסרב לשלם תשלומים שעליו לשלם.
חשוב לבדוק את מועד סיומה של הערבות הבנקאית, ולדרוש את חידושה במקרה של מימוש אופציית השכירות למשל. כדאי גם לוודא שנוסח הערבות יבטיח כיסוי כל נזק העלול להיגרם על ידי השוכר.
חסרונה הגדול של הערבות הבנקאית הוא עלותה הגבוהה. חשוב שהמשכיר יקבע בחוזה השכירות שעלות הפקת הערבות הבנקאית תהיה על חשבון השוכר.
פיקדון כספי
כדי לחסוך מהשוכר את עלותה הגבוהה של הערבות הבנקאית ניתן להציב בפניו אפשרות נוספת - פיקדון כספי. הפיקדון הכספי הוא סכום כסף (סכום הביטחונות עליו סוכם) אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר או בידי צד שלישי מוסכם, בעת תחילת השכירות. המשכיר מפקיד כסף זה בחשבון פק"מ (או בתוכנית חיסכון סולידית אחרת על פי רצון השוכר). בסוף תקופת השכירות, כאשר אין עוד צורך בביטחון, יקבל השוכר את הסכום כולו בלווית הריבית שהתקבלה במשך התקופה.
המשכיר זוכה בביטחונות נזילים מאין כמוהם, המצויים בידיו או בידי גורם המוסכם עליו. השוכר, חוסך את עלות הערבות הבנקאית ואף זוכה בפירות תוכנית החיסכון.
על אף יתרונות השיטה ונוחותה, אין היא נפוצה, שכן במרבית המקרים יעדיפו השוכרים שלא להעביר סכום כסף מזומן לידי המשכיר.
תשלום שכירות מוקדם
דרך נוספת להבטיח את נכסו של המשכיר היא תשלום מוקדם של דמי השכירות. על פי שיטה זו, יחזיק בידיו המשכיר בכל עת, סכום הגבוה מדמי השכירות של אותו החודש.
כך למשל, בחוזה שכירות בו מתבצע התשלום בכל שלושה חודשים, ישלם השוכר למשכיר בחודש הראשון עבור שלושת החודשים הראשונים, כאמור בחוזה. תשלום דמי השכירות הבא יבוצע בתום חודש השכירות השני ולא בתום החודש השלישי, כך שבידי המשכיר יהיה תמיד לכל הפחות סכום של חודש שכירות אחד כביטחון. סכום זה יהווה ביטחון, שכן הוא משולם עבור שכירות שטרם מומשה.
אם השוכר והמשכיר בוחרים בדרך זו, הם יוכלו למצוא ביחד את הסדר התשלומים אשר יבטיח מחד את זכויות המשכיר, ויהיה סביר עבור השוכר, מאידך.
שיטה זו היא מיטבית עבור המשכיר, כיוון שהיא נותנת בידיו ביטחון של כסף מזומן אשר אין כל קושי במימושו.
שיקים כביטחון
לעתים מסכימים הצדדים, כי כביטחון ייתן השוכר למשכיר שיקים עבור כל תקופת השכירות, כך שהמשכיר יפקיד בכל חודש את השיק הרלוונטי.
ביטחון זה כביטחון יחיד, הנו בעייתי בשל מספר סיבות. ראשית, השוכר יכול לבטל את השקים מיד עם מסירתם למשכיר או בכל עת שיחפוץ בכך (למשל אם יתגלעו בינו לבין המשכיר חילוקי דעות). לחלופין, יכול השוכר לסגור את חשבון הבנק שלו, וגם אז לא יהיה לשקים כל תוקף.
בנוסף, חלק גדול מהבעיות בין המשכיר לשוכר מתעוררות בתום תקופת השכירות ולאחר עזיבת השוכר, אז מתגלה מצבה של הדירה או נותרים חובות לרשויות השונות. במידה והשוכר נתן שיקים לכל תקופת השכירות, ואלו נפדו במועדן, הרי שבתום התקופה וכאשר המשכיר נדרש לביטחון, הוא נותר ללא ביטחונות מספקים.
השקים הנ"ל מהווים ביטחון עבור תשלום דמי השכירות בלבד, אף שרבים מהנזקים עלולים להיגרם מסיבות אחרות.
על כן, מוצע להיעזר בשיקים הניתנים מראש כדרך גבייה נוחה ויעילה, או כביטחון חלקי בלבד, שכן כוחם כביטחון יחיד הוא קטן ביותר.
אם יגרום השוכר נזקים או לא ישלם את המוטל עליו, ייאלץ המשכיר לשאת בעלויות (וכמובן, קיימת אפשרות של אי תשלום דמי השכירות, או אי פינוי הדירה במועד שנקבע). ביטחונות מהותיים ירתיעו בדרך כלל את השוכר מלגרום נזקים, ואם אלה בכל זאת ייגרמו, יוכל המשכיר לממשם בקלות יחסית.
הביטחונות הנהוגים בדרך כלל הם: ערבים, שטר ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון כספי, ותשלום שכירות מוקדם. סכום הביטחונות הנהוג הוא 3 חודשי שכירות, אך הדבר נתון למשא ומתן בין הצדדים. ככל שהשוכר משלם מראש לפרק זמן ארוך יותר, ניתן להסתפק בסכום ביטחונות מעט קטן יותר (אף שאין להפריז בצמצום סכום זה, שכן הוא בא להבטיח דברים רבים).
ערבים
אחד מסוגי הביטחונות הנפוצים ביותר הוא החתמת ערבים על חוזה השכירות. מאז חקיקת חוק הערבות הוחמרו הקריטריונים למימוש ערבות מערבים. בתי המשפט יתירו לפנות לערבים, רק לאחר שיוכח כי נעשו כל המאמצים לגבות את הסכום הדרוש מהמזיק עצמו (השוכר במקרה שלנו), וגם אז במשורה. על כן, כמעט לעולם לא יוכל משכיר דירה לזכות בתשלום מהערבים, ואם יוכל, ייאלץ להוציא סכומי כסף גדולים בהליכים משפטיים מייגעים ומתישים.
עם זאת, כדאי להמשיך ולדרוש מהשוכר שיציג ערבים. במקרים רבים, פנייה טלפונית או כתובה לערבים, בעת קרות נזק אותו מסרב השוכר לשלם, תביא להפעלת לחץ מצד הערבים על השוכר, ולתשלום עלות הנזק.לכן, כדאי לדרוש החתמת ערבים על חוזה השכירות, אך לא להסתפק בכך כביטחון יחיד.
שטר ביטחון
גם שטרי הביטחון נחשבים לסוג ביטחון נפוץ ומקובל. שטרי ביטחון מונפקים על ידי רשות הדואר, וניתן לרכשם במחיר זעום בסניפי הדואר השונים. על השטר רושם השוכר את סכום הערבות שנקבע, והוא נחתם על ידי השוכר ועל ידי הערבים לו.
שטר ביטחון עדיף מבחינת יכולת המימוש על ערבים, אך עדיין נדרש הליך משפטי כדי להביאו לכדי מימוש. השוכר אינו משריין כל סכום כביטחון, ולכן, גם אם יחליט המשכיר לפנות לבית המשפט, הליך שיעלה כסף ויימשך זמן רב, אין בידיו נכס אותו ניתן לממש.
עם זאת, באזורים רבים ובדירות רבות נהוג להסתפק בשטר ביטחון ובערבים, ומשכיר שירצה להשכיר דירתו לא יוכל לקבל ביטחונות טובים יותר.
ערבות בנקאית
ערבות בנקאית נפוצה בעיקר בעסקאות גדולות, בדירות יוקרה או בהשכרה למשרד או לנכס מסחרי. הערבות הבנקאית היא מסמך חתום על ידי הבנק של השוכר, בו מובטח למשכיר הסכום שנקבע, כביטחון לנזקים שעלולים להתרחש.
יתרונה הגדול של הערבות הבנקאית הוא בכך שלמשכיר מובטח סכום כסף מסוים, הנמצא בידי גורם שלישי, שהגבייה ממנו קלה יחסית. הערבות הבנקאית היא אמצעי ביטחון מוכר ויעיל. במרבית המקרים, השוכר שיודע שבידי המשכיר ערבות בנקאית, שוקל פעם נוספת לפני שהוא מסרב לשלם תשלומים שעליו לשלם.
חשוב לבדוק את מועד סיומה של הערבות הבנקאית, ולדרוש את חידושה במקרה של מימוש אופציית השכירות למשל. כדאי גם לוודא שנוסח הערבות יבטיח כיסוי כל נזק העלול להיגרם על ידי השוכר.
חסרונה הגדול של הערבות הבנקאית הוא עלותה הגבוהה. חשוב שהמשכיר יקבע בחוזה השכירות שעלות הפקת הערבות הבנקאית תהיה על חשבון השוכר.
פיקדון כספי
כדי לחסוך מהשוכר את עלותה הגבוהה של הערבות הבנקאית ניתן להציב בפניו אפשרות נוספת - פיקדון כספי. הפיקדון הכספי הוא סכום כסף (סכום הביטחונות עליו סוכם) אותו מפקיד השוכר בידי המשכיר או בידי צד שלישי מוסכם, בעת תחילת השכירות. המשכיר מפקיד כסף זה בחשבון פק"מ (או בתוכנית חיסכון סולידית אחרת על פי רצון השוכר). בסוף תקופת השכירות, כאשר אין עוד צורך בביטחון, יקבל השוכר את הסכום כולו בלווית הריבית שהתקבלה במשך התקופה.
המשכיר זוכה בביטחונות נזילים מאין כמוהם, המצויים בידיו או בידי גורם המוסכם עליו. השוכר, חוסך את עלות הערבות הבנקאית ואף זוכה בפירות תוכנית החיסכון.
על אף יתרונות השיטה ונוחותה, אין היא נפוצה, שכן במרבית המקרים יעדיפו השוכרים שלא להעביר סכום כסף מזומן לידי המשכיר.
תשלום שכירות מוקדם
דרך נוספת להבטיח את נכסו של המשכיר היא תשלום מוקדם של דמי השכירות. על פי שיטה זו, יחזיק בידיו המשכיר בכל עת, סכום הגבוה מדמי השכירות של אותו החודש.
כך למשל, בחוזה שכירות בו מתבצע התשלום בכל שלושה חודשים, ישלם השוכר למשכיר בחודש הראשון עבור שלושת החודשים הראשונים, כאמור בחוזה. תשלום דמי השכירות הבא יבוצע בתום חודש השכירות השני ולא בתום החודש השלישי, כך שבידי המשכיר יהיה תמיד לכל הפחות סכום של חודש שכירות אחד כביטחון. סכום זה יהווה ביטחון, שכן הוא משולם עבור שכירות שטרם מומשה.
אם השוכר והמשכיר בוחרים בדרך זו, הם יוכלו למצוא ביחד את הסדר התשלומים אשר יבטיח מחד את זכויות המשכיר, ויהיה סביר עבור השוכר, מאידך.
שיטה זו היא מיטבית עבור המשכיר, כיוון שהיא נותנת בידיו ביטחון של כסף מזומן אשר אין כל קושי במימושו.
שיקים כביטחון
לעתים מסכימים הצדדים, כי כביטחון ייתן השוכר למשכיר שיקים עבור כל תקופת השכירות, כך שהמשכיר יפקיד בכל חודש את השיק הרלוונטי.
ביטחון זה כביטחון יחיד, הנו בעייתי בשל מספר סיבות. ראשית, השוכר יכול לבטל את השקים מיד עם מסירתם למשכיר או בכל עת שיחפוץ בכך (למשל אם יתגלעו בינו לבין המשכיר חילוקי דעות). לחלופין, יכול השוכר לסגור את חשבון הבנק שלו, וגם אז לא יהיה לשקים כל תוקף.
בנוסף, חלק גדול מהבעיות בין המשכיר לשוכר מתעוררות בתום תקופת השכירות ולאחר עזיבת השוכר, אז מתגלה מצבה של הדירה או נותרים חובות לרשויות השונות. במידה והשוכר נתן שיקים לכל תקופת השכירות, ואלו נפדו במועדן, הרי שבתום התקופה וכאשר המשכיר נדרש לביטחון, הוא נותר ללא ביטחונות מספקים.
השקים הנ"ל מהווים ביטחון עבור תשלום דמי השכירות בלבד, אף שרבים מהנזקים עלולים להיגרם מסיבות אחרות.
על כן, מוצע להיעזר בשיקים הניתנים מראש כדרך גבייה נוחה ויעילה, או כביטחון חלקי בלבד, שכן כוחם כביטחון יחיד הוא קטן ביותר.