חתימה על חוזה שכירות
נקודות חשובות שיש לשים לב אליהן בחוזה השכירות (מבחינת המשכיר) ומעמדו של ''זיכרון דברים''.
כיוון שחוזה השכירות קובע את תנאי ההתקשרות, חשיבותו רבה ואין להקל ראש בעריכתו.
ראשית, עולה השאלה אם להיוועץ בעורך דין. שאלה זו מטרידה משכירים רבים. מצד אחד, עורך הדין, יידע להנחות את המשכיר לשים לב לנקודות חשובות. מצד שני, הוא גובה שכר טרחה בסך חודש דמי שכירות, ולעתים התחושה היא שעשייתו, מסתכמת בהוצאת חוזה קיים מהמדפסת.
כדאי לזכור, שהנכס שאותו מפקיד המשכיר בידי אדם זר הוא רב ערך. הנזקים שעלולים להיגרם, וההוצאות, וכמו כן, הטרדה והזמן, עלולים להיות גדולים אף מההכנסות. על כן, כדאי למשכיר שאינו בעל ידע משפטי או ניסיון רב בתחום השכרת הדירות, לפנות ולהיוועץ בעורך דין.
נקודה חשובה נוספת בהקשר זה היא המעמד של זיכרון הדברים. לעיתים נוהגים צדדים שסיכמו ביניהם על עסקת השכרה לחתום על זיכרון דברים שיבטא את מחויבותם לעסקה. חשוב לדעת, כי זיכרון הדברים מהווה חוזה לכל דבר. הוא מחייב ועל כן יש להיזהר בטרם הסכמה עליו.
ככלל, לא כדאי לחתום על זיכרון דברים, אלא על חוזה מושלם בלבד. עם זאת, אם מחליטים הצדדים לחתום על זיכרון דברים, כדאי לסייגו ולכתוב, כי ההסכמה כפופה לחוזה שייחתם או למשא ומתן המפורט.
נקודות חשובות בחוזה השכירות
האופציה
בחוזי שכירות נהוג לאפשר מספר תקופות אופציה לשוכרים. משמעות האופציה היא, כי לשוכרים תהיה הזכות להאריך את תקופת השכירות במספר תקופות האופציה הנקוב בחוזה.
חשוב שהמשכיר יידע לקבוע בחוזה מנגנון הקובע את עליית מחירי השכירות בעת מימוש תקופת האופציה. ניתן אף לקבוע, כי האופציה תהיה תקפה רק אם המחיר יסוכם בין הצדדים לחוזה. באופן זה יבטיח המשכיר, כי דמי השכירות לא יישארו קבועים במשך מספר שנים בלא שתהא בידו האפשרות לעשות דבר.
בנוסף, חשוב שהמשכיר יידע להבחין בין שתי תקופות אופציה, אשר כל אחת מהן נמשכת שנה, לבין תקופת אופציה אחת הנמשכת שנתיים. אבחנה זו חשובה, הן לגבי מחיר השכירות בתקופת האופציה השנייה והן לגבי משך תוקפו של חוזה השכירות.
ביטחונות
שאלת הביטחונות היא שאלה מרכזית שיש לדון בה במהלך המשא ומתן בין הצדדים. לוויתור של אחד הצדדים בעניין זה יכולה להיות משמעות גם לעניין סעיפים אחרים הנדונים במהלך המשא והמתן. הביטחונות הנהוגים בדרך כלל הם: ערבים, שטר ביטחון, ערבות בנקאית, פיקדון כספי ותשלום שכירות מוקדם.
על סוגי הביטחונות ראה מאמר ביטחונות נהוגים בהשכרת דירה
ועד בית ותשלומים שונים
בדרך כלל חלים תשלומי ועד הבית וכן תשלומי הארנונה, המים, החשמל והגז על השוכר. חשוב לציין בחוזה, כי אכן כך הוא.
על דרך ביצוע ההעברה בפועל ראה מאמר הסדרת נושא התשלומים לרשויות בדירה מושכרת
תיקונים בדירה
על פי הנוהג הקיים, כאשר מתעוררות תקלות בדירה, והמדובר בתקלות שנוצרו בשל בלאי טבעי של מערכות הדירה, או בשל סיבה אחרת שאינה קשורה בדייר, יישא בתשלום משכיר הדירה. אם התקלה נוצרה בגלל שימוש לא נכון של השוכר או של מי מאורחיו, יישא הוא באחריות ובתשלום עבור תיקון התקלה.
כך או כך, חשוב, כי בחוזה השכירות יוגדרו הדברים באופן מדויק, וכי לכל צד תהיה ברורה אחריותו.
מטרת השכירות
חשוב לציין בחוזה השכירות את מטרת השכירות: מגורים, משרד או אחרת. הדבר חשוב, שכן אם יבקש השוכר לשכור את הדירה לשם מגורים אך ינהל בה עסק, יהיו לדבר השלכות.
בין היתר, מדובר בגובה דמי שכירות שונה, לדירות המושכרות לצורכי מגורים או לצורכי משרדים. כמו כן, דירות המושכרות לצורך ניהול עסק, אינן זכאיות לפטור ממס הכנסה, לו זכאיות דירות המושכרות לצורך מגורים. הדבר רלוונטי גם במקרה שמתעוררת התנגדות שכנים או כאשר הרשויות נוקטות בפעולה כזו או אחרת.
שוכר משנה
שוכר משנה, הוא שוכר שאותו מביא לדירה שוכר הדירה, והוא משלם את דמי השכירות לשוכר הדירה. אם מוסכם על הצדדים ששוכר הדירה רשאי להביא שוכר משנה, חשוב להגדיר זאת ולקבוע, האם מדובר בשוכר משנה אחד בלבד.
הגדרה זו נועדה למנוע עשיית רווחים של שוכר הדירה, אשר יכניס לדירה שותף אחד או יותר, אשר ישתמשו בדירה, בלא שלבעליה תצמח מכך כל טובה שהיא.
צביעת הדירה
אם השוכר מקבל את הדירה כשהיא מסוידת וצבועה, נהוג לדרוש שישיב אותה באותו המצב. חשוב להגדיר נקודה זו בחוזה - עלות הצביעה עלולה להגיע לאלפי שקלים.
ביטוח
המשכיר, כאמור, מפקיד בידי השוכר נכס רב ערך. נושא ביטוח מבנה הדירה נוטה לעתים ליפול בין הכסאות. לכאורה, יוכל המשכיר לחייב את השוכר לבטח את הנכס, ובמקרים רבים, מובלע סעיף זה בחוזה בלא שהשוכר אף ישים אליו.
עם זאת, אין כל דרך למשכיר לוודא כי השוכר אכן מבטח את הדירה (השוכר יכול לבטל את הפוליסה), ואם אכן נרכש ביטוח, לא ניתן לבדוק כל העת את תוקפו. אף שגם לשוכר הדירה אינטרס, הרי שהסיכון הרב מוטל על כתפי המשכיר. על כן מוצע, כי המשכיר ירכוש ביטוח מבנה לדירה בזיקת בעלים ושוכרים, ויסיר דאגה מלבו לגורל רכושו.
עוד על ביטוח ראה במאמר משמעות ביטוח דירה למשכיר ולשוכר
נספח לחוזה: רשימת המצאי בעת הכניסה לדירה
כדי למנוע סכסוכים, אי הבנות או שאלות בלתי פתורות בעת עזיבת השוכר את הדירה מומלץ שבעת כניסת השוכר לדירה, יבצעו שני הצדדים לחוזה סיור בדירה. במהלך הסיור יירשמו כל הפריטים הנמצאים בדירה בעת מסירתה לשוכר, וכן יצוינו תקלות בולטות הקיימות באותם הפריטים, במבנה הדירה או במערכותיה.
בעת עזיבת השוכר את הדירה, ניתן יהיה להשוות את המצוי בדירה על מצבו לרשימה שנערכה בעת הכניסה לדירה. הדבר יסייע למנוע חילוקי דעות.
סיום תקופת השכירות
כשהשוכר עוזב את הדירה הוא בדרך כלל להוט לסיים את כל ענייניו עם המשכיר.
חשוב שהמשכיר יידע לא להיגרר אחר קוצר רוחו של השוכר ויבדוק היטב את שלמות המערכות בדירה ואת תשלום כלל התשלומים שהיו מוטלים על השוכר.
על המשכיר לדרוש מהשוכר, כי יביא את אישור הרשויות לכך שאין עוד חובות על המושכר.
כמו כן מוצע שהמשכיר יוודא שיש בידיו את פרטיו של השוכר, וכן את הדרכים שבהן ניתן להשיגו במקום מגוריו החדש, אם יתעוררו בעיות כאלה או אחרות.