קביעת גובה דמי השכירות ואסטרטגיית ההמחרה
על הדרכים לתכנון דמי השכירות הסבירים (למשל פנייה למתווך, מחירוני נדל"ן) ומעט על ניהול משא ומתן עם השוכרים הפוטנציאליים.
בישראל, שוק הדירות בבעלות מפותח יותר מאשר ברוב מדינות העולם, ומסיבה
זו, שוק הדירות המיועדות להשכרה הוא שוק מצומצם יחסית. שוק ההשכרה
למגורים בישראל, הוא בעיקרו שוק חובבני, במובן זה, שמרבית משכירי
הדירות, אינם עושים זאת כמקצוע, אלא משכירים דירה אחת או שתיים,
הנמצאות בבעלותם מסיבה זו או אחרת.
כיוון שמדובר בשוק חובבני כך וכן בשל העובדה שמרבית בעלי הדירות אינם
משקיעים זמן ותשומת לב רבה בתהליך ההשכרה, נושאים רבים נשארים פתוחים,
וכאשר מתחילות להתעורר הבעיות עם שוכר לא מוצלח, קשה הרבה יותר למצוא
פתרון או למזער הנזקים.
תחילתו של התהליך בקביעת דמי השכירות שיבקש המשכיר מהמתעניינים בדירה.
מחירי דירות להשכרה משתנים באופן משמעותי בהתאם למספר משתנים - סביבת
המגורים, מספר החדרים, מיקום הדירה בבניין (קומת קרקע לעומת קומה
גבוהה), מצבו של הבניין, וכן קיומן של מעלית וחנייה במקום, ואף גילה
ומצבה של הדירה עצמה.
רמת הביקוש לדירות להשכרה באזורים שונים, נובעת בעיקרה מסוג האוכלוסייה
הגר באותם אזורים. דירות קטנות יהיו מבוקשות בעיקר באזורים שבהם גרים
צעירים וסטודנטים, דירות גדולות יותר, באזורים שבהם גרים זוגות צעירים
עם ילדים. רמת אחזקת הדירה והאביזרים הקיימים בה, תהיה חשובה לסוג
אוכלוסייה אחד יותר מאשר לאחר.
כאשר המשכיר גר באזור שבו נמצאת הדירה ומכיר את המחירים הנהוגים במקום
ואת הביקוש לדירות להשכרה בעלות מאפיינים דומים לדירה המיועדת הנמצאות
בסביבה, קביעת דמי השכירות היא פשוטה יחסית. עם זאת, אם המשכיר אינו
מכיר היטב את האזור, או לחלופין אינו בקי במחירי השכירות הנהוגים, עליו
לבצע מחקר קצר לפני קביעת המחיר.
ישנן כמה דרכים לתכנון דמי השכירות הסבירים. ניתן להיעזר במחירוני
נדל"ן, ניתן לבקש הערכת מחיר ממתווך דירות הפעיל באזור, ניתן להתקשר
ולברר את דמי השכירות המבוקשים בדירות נוספות באזור המוצעות להשכרה.
מוצע לא להסתפק במקור אינפורמציה אחד בלבד, אלא להצליב בין מספר מקורות.
יש לזכור, כי לכל דרך יתרונותיה ומגרעותיה, ועל כן יניבו הבדיקות תוצאות
שונות. בכל זאת, יוכלו התוצאות לסייע בקבלת אינדיקציה טובה על המחיר
שאותו יש לדרוש.
דמי השכירות בדירות המוצעות להשכרה באזור יכולים להיות מושפעים ממצב
הדירה, שלא יהיה תמיד זהה למצבה של הדירה המיועדת להשכרה. חשוב אף
לדעת, כי לא תמיד יימסר בשיחת הבירור, המחיר אותו באמת מקווה המשכיר
להשיג.
גם לפנייה למתווך מאפיינים משלה. המתווך יהיה בדרך כלל איש מקצוע, המכיר
את הסביבה הקרובה ואת הביקושים לדירות השונות. המתווך ידע, גם לאפיין
את יתרונותיה ואת חסרונותיה של הדירה, ולשקללם בהערכת המחיר שייתן. עם
זאת, למתווך גם מניעים משלו. במקרים רבים, יעדיפו מתווכים, שגם ירצו
לקבל את הטיפול בדירה, לצנן את ציפיות המשכיר, ולכן ימסרו הערכת מחיר
נמוכה.
על כן, ניתן, להגיע למספר משרדי תיווך, לחלקם כמשכיר המבקש להשכיר
דירתו, ולחלקם כשוכר המחפש דירה בעלת מאפייני הדירה אותה מבקש המשכיר
להשכיר, ומבקש לברר את דמי השכירות. המחירים, שיימסרו בסיור מתווכים
זה, יהיו בדרך כלל שונים, למי שיילך בכובע השוכר ולמי שיילך בכובעו של
המשכיר. עם זאת, שקלול המחירים, ייתן מושג לא רע על הצפוי.
מחירוני הנדל"ן, הם בדרך כלל ארציים, וערוכים בהתאם למספר מאפיינים
מצומצם. המחירונים, יכולים לתת מושג ראשוני וכללי בלבד, וחסרה בהם
המקצועיות הספציפית באזור או בסוג הדירה המסוים.
אסטרטגיית ההמחרה
בקביעת המחיר, יבחר כל משכיר באסטרטגיה שונה. לעתים יעדיף המשכיר לדרוש
דמי שכירות גבוהים, מתוך כוונה להתפשר במהלך המשא ומתן. לעתים הוא יבחר
לבקש מראש דמי שכירות ריאליים, אך לא להתפשר לגביהם.
קביעת מחיר ראשוני גבוה עלולה "להבריח" שוכרים פוטנציאליים, אשר בשל
המחיר, יפסלו את הדירה מראש, ואף לא יבקרו בה. בנוסף, יש לזכור, כי שוק
השוכרים הפוטנציאליים באזור מסוים, הנו מוגבל ואינו משתנה במהירות.
לכן, אם יפסלו את הדירה חלק גדול מהלקוחות הפוטנציאליים בשל מחירה
הראשוני, יקטן הסיכוי להשכירה בהקדם.
עם זאת, מרבית השוכרים ינסו להוריד את המחיר במהלך המשא ומתן. הורדת
המחיר, תיצור אף הרגשת הישג אצל השוכר, ותסייע לאווירה עסקית טובה.על
כן, מוצע למצוא את דרך הביניים, ולבקש מחיר שאינו גבוה מדי, אך מאפשר
הורדתו במידת מה במהלך המשא ומתן.
מוצע למי שאינו מוכשר בניהול משא ומתן, להפקיד את מלאכת המיקוח בידיו של
אחר. ניתן לבקש זאת, מחבר, מקרוב משפחה, מעורך הדין שמטפל בנכס או
מהמתווך המטפל בהשכרת הדירה. חשוב, כי ההחלטה הסופית תהיה בידיו של
המשכיר.
גם אם החליט המשכיר על דמי שכירות מסוימים, ייתכן שיגלה במשך הזמן כי
דמי השכירות אינם ריאליים, וכי יש לשנותם. דמי השכירות משתנים באופן
קבוע בהתאם לביקושים ולפי מצב השוק באזור ובמדינה כולה. על כן, אם
המשכיר רואה כי במשך זמן אינו מצליח להשכיר את הדירה, ייתכן ששגה
בהערכת המחיר, וכי עליו להתאים את רצונותיו לביקושים.