המיסים הכרוכים במכירת דירה - מס מכירה
על שיעורי המס ומקרי הפטור.
מס המכירה מוטל על מכירת זכות במקרקעין, החל מ-1.1.2000 .
על פי החוק, בכל מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין,
המוכר יהיה חייב בתשלום מס מכירה בשיעור של 2.5% משווי המכירה (או 0.8%
כאשר הזכות הנמכרת היא מלאי עסקי), למעט פטורים אשר יפורטו בהמשך.
"זכות במקרקעין" או "איגוד מקרקעין" יכולים להיות: בעלות בנכס מקרקעין,
שכירות של נכס מקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים, זכות הרשאה ממינהל
מקרקעי ישראל להחזיק בנכס מקרקעין המתחדשת מעת לעת (בר רשות), או איגוד
שכל נכסיו במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין.
מכירתה של זכות במקרקעין, היא כל פעולה המעבירה את זכויות המוכר
במקרקעין לאחר. כך לדוגמה: העברת בעלות, הסבה של זכות, ויתור על זכות,
הענקת זכות לקבל זכות (אופציה), השכרה של נכס לתקופה העולה על 25 שנים
וכד'.
נציין, כי זכות שהועברה בירושה, וכן העברת נכס בין בני זוג לפי פסק דין
לגירושין, או מהם לילדיהם, אינן חייבות במס מכירה. כמו כן, גם שינוי
הסיווג מרכוש קבוע למלאי עסקי, אינו חייב במס מכירה.
פעולה באיגוד מקרקעין, היא בדרך כלל פעולה במניות של איגוד שכל נכסיו -
במישרין או בעקיפין, הם נכסי מקרקעין. כך למשל, באשר למכירת מניות,
להקצאת מניות, ולמחיקת מניות.
חובת דיווח על מכירת זכות במקרקעין
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין קיימת חובה לדווח על כל מכירת זכות במקרקעין,
או על מכירת זכויות באיגוד מקרקעין, באמצעות טופס 7002 המצוי במשרדי
מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ.
בטופס זה שולב פרק מיוחד הנוגע למס מכירה, ולכן אין צורך להגיש הצהרה
נפרדת.
מס מכירה מופחת
מס בשיעור מופחת של 0.8% מוטל על מכירת דירת מגורים המהווה מלאי עסקי
אצל המוכר, וכן על מכירת "דירת מגורים מזכה", אשר בגינה נהנה המוכר
בעבר מהטבות לפי החוק לעידוד השקעות הון (בדרך כלל יהיה מדובר בקבלנים).
פטור ממס מכירה
פטור ממס מכירה יינתן במקרים הבאים:
1. מכירת "דירת מגורים מזכה" פטורה ממס מכירה.
דירת מגורים מזכה תהיה כזו, אם תעמוד בתנאים הבאים:
- בניית הדירה הסתיימה במועד מכירתה.
- הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
- הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
- הדירה משמשת בפועל למגורים, או שהיא מיועדת למגורים וכוללת את כל
המתקנים הנדרשים למגורים (מטבח, אמבטיה שרותים), אף אם היא עומדת ריקה.
- הדירה "שימשה בעיקרה למגורים", בארבע השנים שקדמו למכירתה, או במשך
80% מתקופת בעלות המוכר על הדירה. בכל מקרה, יש לחשב לתנאי זה את מנין
השנים, החל ב- 1.1.1998 . יצוין, כי המונח "בעיקרה", מתייחס לרוב שטחה
של הדירה, וכן, כי דירה המשמשת לפעולות חינוך לרבות פעוטון או דת,
נחשבת כדירה ש"שימשה בעיקרה למגורים".
2. העברה ללא תמורה: העברת נכס מקרקעין במתנה לקרוב משפחה שהוא
בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג, וכן בני זוגם של כל אחד
מאלה - פטורה ממס מכירה.
3. איחוד חלקות: איחוד של חלקות גובלות או חלקות רצופות אשר איחודן
נעשה על ידי מוסדות התכנון והבנייה, לשם חלוקתן או תכנונן מחדש, ללא
תשלום כל תמורה - פטור ממס מכירה. במידה ושולם סכום הפרש כלשהו בין
הצדדים (תשלומי איזון), חייב תשלום זה במס מכירה.
4. חלוקת קרקע בבעלות משותפת: חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים
בהתאם לחלקיהם המשותפים, ללא תמורה הפטורה ממס שבח - פטורה גם היא ממס
מכירה.
5. מוסדות ציבור: מכירת זכות מקרקעין ללא תמורה למוסדות ציבור פטורה
ממס מכירה. מכירת זכות במקרקעין על ידי מוסד ציבורי תהא פטורה ממס
מכירה, לחלוטין או בחלקה, בהתאם לתנאים שנקבעו במס שבח.
6. העברה מנאמן לנהנה: העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה, הפטורה
ממס שבח, תהא פטורה גם ממס מכירה.
7. הפקעה או החלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת: הפקעה או
החלפת מקרקעין בשל צו של רשות מוסמכת, פטורה ממס מכירה. אולם אם עקב
ההחלפה שולמו תשלומי איזון בנוסף למקרקעין, יחול מס מכירה על הצד המקבל
את התשלום.
8. מכירת דירת מגורים כשהתמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת:
במכירת דירת מגורים כשהתמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יוענק פטור
ממס מכירה, על חלק התמורה הזכאי לפטור ממס שבח בהתאם לתקרת הפטור
הקבועה בחוק (סעיף 49 ז' לחוק מס מכירה).
9. מכירת מקרקעין שניתן בה פטור ממס שבח במקרים הבאים, תהא
פטורה ממס מכירה:
- העברת זכות במקרקעין לחברה בשליטת המעביר עומדת בתנאי חוק מיסוי
מקרקעין.
- העברת מקרקעין על ידי איגוד מתפרק לבעל המניות העומדת בתנאי
חוק מיסוי מקרקעין.
- העברת זכות ללא תמורה ל"ידוע בציבור" הפטורה ממס שבח לפי
תנאי חוק מיסוי מקרקעין.
מועד תשלום מס מכירה
מס המכירה ישולם לאחר מכירת הזכות במקרקעין בדומה למועדי התשלום של מס
שבח. על המוכר לשלם את המס עד תום המועד בו עליו לדווח על המכירה )30
יום למסירת דיווח, ו-50 יום אם המוכר מחשב גם את שומתו העצמית).
על חיוב במס שלא שולם במועד יתווספו הפרשי ריבית והצמדה, החל מתום
התקופה להגשת ההצהרה ועד לתשלום בפועל.
האם מס מכירה מוכר כהוצאה?
מס מכירה אינו מוכר כהוצאה, ולא ניתן לנכותו, אולם על מכירת דירת מגורים
המהווה אצל המוכר מלאי עסקי, שמוטל עליה מס בשיעור מופחת של 0.8%, זכאי
המוכר לנכות את מס המכירה מהכנסותיו החייבות במס הכנסה.