מיסים הכרוכים במכירת דירה - מס שבח
מס שבח והפטורים ממנו על דירת מגורים מזכה, דירה שהתקבלה בירושה, העברה ללא תמורה ועוד.
מיסוי המקרקעין בישראל הוא מהגבוהים בעולם. על עסקת מקרקעין עלולים לחול
כמה מיסים - מס שבח, מס מכירה, מס קנייה ומס ערך מוסף. מס רכוש שחל
בעבר על מקרקעין שאינם בנויים, בוטל אפקטיבית על ידי שינוי שיעורו ל-"0"
מאז תחילת שנת 2000.
מס שבח
המס חל על הרווחים הנובעים ממכירת זכות במקרקעין. על פי חוק מס שבח
מקרקעין, יש להצהיר על פרטי המכירה למנהל מס שבח תוך 30 יום מיום עסקת
המקרקעין. על הרווחים יוטל שיעור מס התחלתי של 50%, שיופחת לפי אישור
פקיד השומה אצל מוכרים שהכנסתם לא גבוהה. בסופו של דבר יצורפו להכנסות
המוכר מהעסקה גם הכנסותיו כיחיד, והוא יחויב בשיעור המס השולי.
הפטורים ממס שבח:
עם זאת קיימות מספר דרכים שבהן ניתן לקבל פטור ממס שבח. הפטור ניתן
לדירה העומדת בתנאים להגדרתה כדירת מגורים מזכה ולמוכר העומד בתנאים
הנדרשים.
התנאים להגדרת דירת מגורים מזכה:
- בניית הדירה הסתיימה במועד מכירתה.
- הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
- הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
- הדירה משמשת בפועל למגורים, או שהיא מיועדת למגורים וכוללת את כל
המתקנים הנדרשים למגורים (מטבח, אמבטיה שירותים), אף אם היא עומדת ריקה.
- הדירה "שימשה בעיקרה למגורים", בארבע השנים שקדמו למכירתה, או במשך
80% מתקופת בעלות המוכר על הדירה. בכל מקרה, יש לחשב לתנאי זה את מניין
השנים, החל ב- 1.1.1998 . יצוין, כי המונח "בעיקרה", מתייחס לרוב שטחה
של הדירה, וכן כי דירה המשמשת לפעולות חינוך לרבות פעוטון או דת, נחשבת
כדירה ש"שימשה בעיקרה למגורים".
התנאים שבהם על המוכר לעמוד:
- על המוכר לבקש את הפטור בטופס מיוחד, ולהגישו במועד הגשת ההצהרה על
המכירה.
- על מבקש הפטור למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים.
- המוכר ובני משפחתו, הכוללים את אשתו ואת ילדיו עד גיל 18, שאינם
נשואים, ייחשבו כמוכר אחד. אם אחד מבני משפחה אלה מכר דירה בעבר, יראו
את כל התא המשפחתי ככזה שמכר דירת מגורים.
- אדם המוכר דירה שנתקבלה במתנה יהיה זכאי לפטור רק לאחר שחלפה "תקופת
צינון" שמשכה יהיה כדלקמן:
1. אם נותן המתנה אינו הורה של המוכר (מקבל המתנה) והמוכר לא גר בדירה
דרך קבע, יהיה משכה של תקופת הצינון 4 שנים. אם גר בדירה תעמוד תקופת
הצינון על 3 שנים.
2. אם נותן המתנה הוא הורה של המוכר והמוכר אינו גר בדירה דרך קבע,
יהיה משך תקופת הצינון 3 שנים. אם גר דרך קבע בדירה והוא נשוי, יהיה
משך תקופת הצינון שנה אחת. אם גר דרך קבע בדירה ואינו נשוי, תעמוד
התקופה על שנתיים.
3. אם קיבל המוכר את המתנה כאשר היה קטין, יתחיל מניין שנות הצינון, רק
ממועד הגיעו לגיל 18.
הדירה תיחשב כדירה שהתקבלה במתנה, אם המוכר (מקבל המתנה) קיבל לפחות
מחצית ממחיר הדירה במתנה.
העילות לקבלת הפטור:
גם מי שדירתו עומדת בתנאים לדירת מגורים מזכה ואף הוא עומד בתנאים
המוקדמים לקבלת הפטור, לא יזכה בו באופן גורף. לאחר העמידה בתנאים
המוקדמים, יש לבחון האם מתגבשת אחת מעילות החוק לקבלת פטור ממס שבח:
פטור לדירה יחידה:
עילה זו קובעת, כי בעל דירה, שלא הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת בארבע
שנים שקדמו למכירת הדירה הנדונה, זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו.
ככלל יש להמתין 18 חודש לאחר מכירת הדירה הראשונה בפטור לקבלת פטור
נוסף.
גם מי שרכש דירה נוספת תוך 12 חודשים קודם למכירת דירתו הראשונה וכתחליף
לה, ייחשב לבעל דירה אחת. בנוסף, מי שמחזיק בבעלותו חלק מדירה הקטן
מ-25% , או דירה המושכרת בשכירות מוגנת, לא ייחשב כבעלים של דירה נוספת.
עם זאת, חשוב לציין, כי אם תבוצענה פעולות רבות של קניית דירות ומכירתן,
תוך תקופה קצרה יחסית, ייתכן ששלטונות המס יחשיבו זאת כפעילות עסקית,
ואז הפטור לא יהא תקף והעסקאות תחוייבנה במס הכנסה.
פטור אחת לארבע שנים:
כל אדם זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים עבור דירה אחת שמכר, גם אם הוא
בעלים של דירות נוספות.
דירה שנתקבלה בירושה:
מי שמוכר דירת מגורים מזכה שירש, ממוריש שהיה בעל דירה אחת, והיה זכאי
לפטור בגין מכירתה במועד פטירתו לו היה בחיים, והיורש הנו צאצאו של
המוריש או בן זוגו - זכאי לפטור נוסף במכירת הדירה שהתקבלה בירושה.
נציין אף, כי פטור זה אינו נכלל במניין הפטורים הרגילים שקיבל המוכר
לפני כן.
פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית
מוכר זכאי לפטור באופן חד פעמי במכירת שתי דירות מגורים לשם רכישת דירה
אחת, אם עמד בתנאים שלהלן:
1. המוכר הוא תושב ישראל.
2. הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס לפי אחת מעילות הפטור האחרות שצויינו.
3. הדירה השנייה נמכרה תוך 12 חודשים ממועד מכירת הדירה הראשונה.
4. שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,500,000 ש"ח (זהו סכום
המתעדכן מדי שנה. הסכום המצוין נכון לשנת 1999). אם הסכום הוא בין
1.5-2.5 מיליון יינתן הפטור היחסי על ה-1.5 הראשונים.
5. המוכר ירכוש תוך 12 חודשים קודם למכירת הדירה השנייה, או ב-12
החודשים שלאחריה, דירה אחרת, בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה
שקיבל עבור שתי הדירות.
שתי דירות המשמשות משפחה אחת
בפס"ד אקשלמה נדון מעמדן של מספר דירות סמוכות באותו בית, שהיו בשימוש
משפחה אחת. בית המשפט נדרש לעסוק בשאלה אם אפשר לראות בהן "דירת
מגורים" שבסעיף 1 לחוק מס שבח מקרקעין, למרות שדובר בבית שלפי חלוקתו
הפנימית כלל 3 דירות נפרדות. מנהל מס שבח העניק פטור לפי סעיף 49ב'
לחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963 רק לדירה אחת מתוך השלוש.
השופט אשר קבע, כי ניהולו של משק בית משותף כשהוא לעצמו, אין בו כדי
להכריע לגבי השאלה אם הנכס מהווה דירה אחת או מספר דירות. יש ובדירה
אחת מתגוררות כמה משפחות המנהלות, כל אחת מהן, משק בית נפרד משלה ואין
בכך כדי להפוך את הדירה לדירות מספר ויש גם אנשים המתגוררים בדירות
נפרדות, אף כי הם מקיימים משק בית משותף (למשל, בקיבוץ) ועובדה זו אינה
הופכת את דירותיהם הנפרדות לדירה אחת.