החתימה על חוזה המכר
נקודות שחשוב למוכר הדירה לשים לב אליהן לקראת החתימה על החוזה (חוזה מכר), בין השאר נדונה בקצרה אחריות הגילוי והאחריות של המוכר לנזקים בדירה שנמכרה.
עסקת מכירתה של דירה היא אחת העסקאות הגדולות בחייו של אדם. חשוב
להסתייע באנשי מקצוע שיידעו מהן הנקודות שיש להיזהר מהן, ויסייעו למנוע
בעיות כאלה ואחרות.
על כן, כדאי לשכור שירותיו של עורך דין, שיכתוב את חוזה המכר, וידאג
לכלול בו סעיפים שיבטיחו את זכויות המוכר.
חוזה המכר
חוזה מכר יכול להיות ארוך ובעל נספחים רבים או קצר וכזה העוסק בנושאים
החשובים בלבד. חוזה ארוך לא יהיה תמיד טוב יותר, או נוקשה יותר.
ישנן כמה נקודות שאליהן כדאי לשים לב במיוחד:
- התשלומים יימסרו בשיק בנקאי בלבד.
- הערת אזהרה על הדירה, תירשם לזכות המוכר, רק לאחר ששולמו לפחות 15%
מהסכום שבו נמכרת הדירה.
- הסכום הראשון שישולם למוכר, לא יהא מכספי המשכנתא, אלא מהונו העצמי של
הרוכש. כך, במקרה של ביטול העסקה, או במקרה שהרוכש לא יעמוד
בהתחייבויותיו, סכום זה יסייע לטפל בסילוק השעבוד, ובהוצאות נוספות
שנגרמו. כדאי שיהיה בחוזה סעיף העוסק בקנס מוסכם שיחול על הצדדים,
במקרה שתבוטל העסקה.
- המוכר אינו צריך להתחייב לחתום על כל מסמך שיידרש, גם לצורך קבלת
המשכנתא על ידי הרוכש. המוכר יחתום רק על מסמכים שתוכנם וניסוחם יהיו
מקובלים עליו.
חובת הגילוי ואחריות לתיקונים
המשפט הישראלי נותן חשיבות רבה לחובת "תום הלב" בין צדדים לחוזה. אחת
ממשמעויותיה של חובה זו, היא חובת ה"גילוי". מוכר חייב לחשוף בפני קונה
הנכס, בעיות מהותיות הקיימות בבית. רבות מהתביעות המשפטיות המוגשות
כנגד מוכרי נכסים, עוסקות בהפרתה של חובת הגילוי, ובכך שהמוכר לא עדכן
את הקונה בבעיה כזו או אחרת הנמצאת בבית. כאשר העובדות שמוסר הקונה
נכונות, יחויב ברוב המקרים המוכר לפצות את הקונה על הנזקים שנגרמו לו.
על כן, מוצע למוכר לקבל מהקונה אישור בכתב על כך שהוא מודע לבעיות בבית,
אם אכן ישנן כאלה.
אם הקונה מגלה במהלך תהליך הרכישה בעיות משמעותיות בבית או במערכות שלו
(חשמל, אינסטלציה וכד'), הוא עלול לדרוש את הורדת המחיר על בסיס עלותם
המשוערת של התיקונים. דרישה זו תידון במסגרת המשא והמתן בין הצדדים, אך
על המוכר לקחת בחשבון גם את עלותם של תיקונים אלה, עוד לפני המכירה.