הליקויים הנפוצים בדירות חדשות
איך אפשר להפחית סיכונים של ליקויים בבנייה - בעיות איטום ורטיבות וליקויים בריצוף. עוד במאמר על מפרטים מטעים.
מספר הליקויים האפשריים בבנייה גדול ורב. לא נוכל ואין גם טעם לפרט כאן את כולם, אך אנו מוצאים לנכון להביא לפחות אחדים מן הליקויים הנפוצים ביותר, על מנת להמחיש בפניך, רוכש הדירה, במה דברים אמורים: מהי משמעותו המעשית של ליקוי בנייה ומה עלולות להיות השלכותיו, בעיקר כאשר לא נוקטים את כל הצעדים הנדרשים למניעתו.
כדי להפחית את הסיכון של ליקויים בבנייה, עליך להיות מוכן לבנייה על ידי גיבוש מפרט טכני מדויק ופיקוח על ביצוע הקבלן על פיו ועל פי הוראות המפרט הבין משרדי.
- ליקויי איטום ורטיבות
תופעת הרטיבות בדירה היא אחת הנפוצות, החמורות, המציקות והשכיחות ביותר, אשר לה גם השפעות בריאותיות חמורות. בגינה גם הוגשו עד כה מספר התלונות הרב ביותר כנגד קבלנים.
הסיבות לרטיבות יכולות להיות רבות ומגוונות. היא עלולה לנבוע מצנרת מים דולפת, מצנרת דלוחין פגומה, מאיטום חיצוני לקוי המחדיר מי גשמים, מריצוף לקוי, למשל, כזה המעביר רטיבות מרצפת הדייר בקומה העליונה לתקרת דירתו של הדייר שמתחתיו, ומסיבות נוספות.
אמנם כיום הטכנולוגיות והחומרים הקיימים מאפשרים אטימה יעילה של דירות, אך בפועל ההקפדה על היישום ועל רמתו המקצועית של המבצע, אינה תמיד מספיקה. בכך טמון בדרך כלל מקורן של מרבית הצרות הנובעות מאיטום.
רק פיקוח יעיל על מיומנות הביצוע, תוך וידוא השימוש בחומרים תקניים עשוי למנוע את הצרות הצרורות העלולות לנבוע מכשל באיטום. המאמץ שיש להשקיע בפיקוח זה הוא כאין וכאפס בהשוואה למה שיידרש לשם תיקון האיטום הלקוי, לאחר שהבניין כבר יעמוד על תילו, ובתוך הדירות כבר יימצאו רהיטים ושטיחים.
- ליקויים בריצוף
גם בתחום הריצוף קיים מגוון רחב של ליקויים אפשריים אופייניים. חלקם עלולים לנבוע מחומר גרוע שממנו מיוצרות המרצפות, חומר שאינו עומד בדרישות התקן (ת"י 6) הקיים בנושא זה.
הליקויים הללו יכולים להתבטא, למשל, באגרגטים זרים החודרים לתערובת ויוצרים כתמים וגוונים חריגים על גבי המרצפות, בפיזור בלתי אחיד של האגרגטים בתוך האריחים, דבר המשפיע לרעה על מראם, בגוון בלתי אחיד של האריחים ועוד.
ליקויים אחרים ובדרך כלל גם חמורים ונפוצים יותר נובעים מיישום לקוי, כלומר מחוסר מיומנות מקצועית של הרצפים. הדבר יכול להתבטא, למשל, בעקמומיות בולטת לעין של משטחים, בחללים בין המרצפות, העלולים לגרום בהמשך לשקיעות ובהכתמת הריצוף בשאריות ובחומרים שונים, כתוצאה מהתרשלות וחוסר אכפתיות, ועוד.
- מפרטים מטעים
על ידי הכללת סעיפים מטעים במפרט או בחוזה המכירה ניתן, ללא קושי, לרוקן את "חוק מכר" הדירות מכל תוכן. להלן מספר דוגמאות "מן החיים" בהקשר זה, הלקוחות מתוך מקרים אמיתיים שאירעו:
בחוזה מכר נכתב בין היתר: "המוכר הודיע לרוכש כי התוכניות של הפרויקט, כפי שייבנה, עדיין לא נסתיימה הכנתן באופן סופי". סעיפים מעין אלו בחוזה, חייבים לעורר מיד שאלות כמו:
כיצד, אם כן, ניתן היה בכלל לנסח את המפרט הטכני? איך הוגדרו רכיבי המבנה?
בחוזה מכר אחר נכתב: "...המוכר טרם החליט סופית על מיקום הבתים השונים, והשטחים המסחריים בכללם, בפרויקט". אם אכן זהו המצב העגום שבו נתון הקבלן חייב הרוכש ההגיוני לשאול את עצמו: כיצד אם כן, במשרד המכירות של הקבלן קיימים כבר מודלים כה מדויקים ומרהיבי עין, וכיצד מסוגל איש המכירות לתאר בפני הקונים הפוטנציאליים, בלשון ציורית ושוטפת, מה בדיוק יהיה בכל מטר מרובע בשטח?!
גם סעיף כמו: "הרוכש מאשר כי המוכר הודיע לו כי בדעתו ליזום שינוי לתב"ע (תכנית בניין ערים), באופן העשוי לשנות את תכניות הפרויקט", חייב לעורר חשד מיד.
אם חתמת על סעיף כזה או דומה לו פירושו של דבר כי: לא תוכל לבוא בכל טענה אל הקבלן, אם מחר במקום מועדון הכושר המובטח בבניין , תיפתח, למשל, חנות דגים ועופות.
במו ידיך נתת לו יד חופשית לעשות בפרויקט כבשלו, וזכותו לנצל על פי מיטב הבנתו את הזכות הנדיבה שהענקת לו מתוך תמימות.
ניסוחים סתומים לגבי מיקום החניונים, אופן וגודל מקומות החנייה המיועדים לדיירים או פרטים לגבי תוכניות הפיתוח - צריכים אף הם לעורר מיד חשד ומחייבים בירור מעמיק ויסודי (אם אינכם רוצים להיווכח ביום בהיר אחד כי המרפסת שלכם נושקת לחדר האשפה של הבניין, וחדר השינה ממוקם בדיוק מעל מגרש החנייה וכיו"ב).
** מרבית הליקויים המפורטים לעיל נמסרו לנו על ידי אינג ראובן כץ, מהנדס בניין ותיק ומנכ"ל חברת "בם" לבדיקת מבנים המתמחה באיתור ליקויי בנייה.
גם אם תחליט שהפיקוח על מהלך הבנייה יבוצע על ידיך אישית בהתעורר חשד שעבודות אינן מתבצעות כהלכה או בהתאם למפרט מומלץ שלא תהסס להזמין מהנדס יועץ, שיוכל לפסוק האם חששותיך מוצדקים וינחה אותך כיצד ניתן לטפל בבעיה מבחינה מקצועית.