הבטחת השקעות הרוכשים והתשלומים לקבלן
על הבטוחה\בטוחות שעל הקבלן לספק לרוכש דירה (בין השאר ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח), מהי הבטוחה המומלצת, והסדרי התשלום לקבלן.
על פי חוק המכר דירות, הבטחת השקעות רוכשים תשל"ד 1974, חייב הקבלן המוכר להמציא לרוכשים בטוחה להגנת הכספים ששילמו, מפני אבדן יכולתו להשלים את הבנייה ולהעביר את הזכויות בדירה לידי הרוכשים.
על 15 האחוזים הראשונים ממחיר הדירה, אין דרישה בחוק לספק בטוחה, אולם מומלץ לדרוש מהקבלן הגנה על מלוא התשלום מהשקל הראשון. זכרו כי החוק אינו מחייב זאת, והסכמת הקבלן לספק בטוחה היא תוצאה של משא ומתן.
על פי החוק, אלה הדרכים שבהן יוכל הקבלן להגן על כספי הרוכשים:
א. מתן ערבות בנקאית על פי חוק המכר, להבטחת הכספים ששולמו בידי הרוכש. ערבות זו תחולק בידי הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבותו להעביר להם את הזכויות בדירה בשל עיקול שהוטל על הנכס, פירוק או מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע.
ב. מתן פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית, להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו כאמור בסעיף א לעיל. אם קיבלתם מהקבלן פוליסת ביטוח נא ודאו כי הפרמיה שולמה מראש.
ג. שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית לטובת הרוכשים. מסלול זה נדיר ומסובך לביצוע ולכן לא ישים.
ד. העברת הזכויות בדירה הנרכשת לטובת הרוכשים. גם מסלול זה לא ישים.
ה. רישום הערת אזהרה במשרדי רישום המקרקעין (טאבו), לגבי הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, בכפוף לכך שלא נרשמו על הנכס שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג. יש לשים לב שמסלול זה רלבנטי רק באחוז קטן מהנכסים המוסדרים ורשומים בטאבו.
מתוך חמש האפשרויות אשר קבע המחוקק, הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח הן הדרכים המומלצות כיום להבטחת ההשקעה.
התשלום עבור הבטוחה:
חוק מכר דירות אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה, אולם הוא מטיל אחריות מלאה לקיומה על הקבלן המוכר, ואף קיימת פסיקה המחייבת את הקבלן לשאת בעלויות. דאגו לוודא עם הקבלן לפני החתימה על החוזה, כי עלות רכישת הבטוחה באחריותו והיא כלולה במחיר הדירה.
נקודות נוספות לתשומת לב!
1. החוק אינו מחייב כי סכומי הערבות הבנקאית או הפוליסה יוצמדו למדד או ל- $, אולם זכותכם המלאה, ואף מקובל כך, לבקש ולבחור את אפיק ההצמדה המועדף עליכם, לצורך שמירה ריאלית על ערך ההשקעה.
2. בחלק גדול מערבויות חוק המכר, המונפקות על ידי הבנקים כחלק מתהליך הליווי הפיננסי של הפרויקטים, ישנה התניית הפקדה הקובעת, כי הערבות תהיה תקפה בתנאי שהסכום יופקד לחשבון הפרויקט המלווה בבנק. בכל מקרה, מומלץ לשלם את התשלומים לקבלן בצק המסויג למוטב בלבד ולהפקידו בחשבון הבנק ולא בידי הקבלן. לערבות הבנקאית יש לצרף קבלות מקור מהבנק המעידות על ההפקדה.
3. אם תוך כדי תהליך הבנייה מתגלה סטייה מהקצב המתוכנן והמובטח, יש להימנע מהזרמת כסף נוסף ויש להתייעץ עם עורך-דין.
תשלומים לפי התקדמות הבנייה
על פי תקנה 1 לתקנות המכר (דירות) הבטחת השקעות רוכשי דירות (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ב 1975, אם הבטוחה שקיבלתם איננה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הרי שלמרות לוח התשלומים שנקבע בהסכם המכר, יהיו מועדי התשלומים על פי התקדמות הבנייה, כמפורט:
א.עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - 40% ממחיר הדירה (כולל דמי קדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם).
ב.עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת חשמל ומים 20% נוספים.
ג.עם גמר טיח פנים או תחליף טיח כמפורט במפרט 15% נוספים.
ד.עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ 15% נוספים.
ה.עם מסירת הדירה על פי החוזה 10% אחרונים.
קבלת תשלומים עבור הדירה מעבר למפורט בתקנה זו מהווה עבירה פלילית של המוכר.
החזרת ערבויות חוק מכר בעת קבלת הדירה:
החזרת כתב הערבות או פוליסת הביטוח לידי הקבלן בעת מסירת הדירה, תתבצע אך ורק בתנאים הבאים:
א. בנכס מוסדר רשום בטאבו, יש לקבל הערת אזהרה לטובת הרוכשים בצירוף מכתב החרגה מהבנק של הקבלן המלווה את הפרויקט, על פיו הדירה הנרכשת אינה משועבדת עוד להבטחת חובות הקבלן.
ב.בנכס לא מוסדר שאינו רשום בטאבו, יש לקבל הסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל בתוספת מכתב החרגה כנ"ל.
יש לזכור כי קבלת מפתחות הדירה והחזקה בה, איננה מהווה אסמכתא לזכויות הרוכשים בדירה.