חוזה המכר
חוזה המכר\רכישה: אילו פרטים הוא אמור לכלול ומה כדאי לבדוק בו (בנוגע למחיר, דוד שמש, פיתוח, גינון, חיבור לרשתות, קצב תשלומים ועוד).
1. מחיר הדירה הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התשלומים הנלווים למחיר הדירה.
2. יש לבדוק ולוודא האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל מס ערך מוסף, או שתידרש תוספת מע"מ מעבר לסכום הנקוב בחוזה.
3. בדקו האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החניה. בדקו האם מקום החניה שלכם מקורה או לא, האם החניה צמודה לדירתכם. אי התאמה בין מספר הדירות למספר מקומות החניה עלולה לגרום לכך שחלק מהדיירים ייוותרו ללא חניה צמודה לדירתם.
4. דוד שמש - על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין, חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולרית מושלמת (מופעלת באנרגיית השמש). ודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת, ולא "הכנה" בלבד, למערכת סולרית.
5. במקרים שבהם נדרש מהרוכשים תשלום בגין "פיתוח", יש לוודא מראש ובכתב את פירוט הוצאות הפיתוח – מה זה כולל ומה גובהן של עלויות אלה.
6. חיבור הבניין לרשתות מים, חשמל, טלפון וגז. בדקו האם הוצאות החיבור לרשתות כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. ודאו כי מלבד הוצאות חיבור דירתכם, כלומר שעוני חשמל מים וגז, לא תידרשו לשלם תשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה הנקוב בחוזה.
7. גינון - בדקו במפרט, האם הקבלן התחייב לספק 'גינון' או 'הכנה לגינה'. יש לקבל את תוכנית הגינון ולבדוק בה את פירוט וסוג הצמחים, מערכת השקיה, שבילים וכו'.
8. אנטנת טלוויזיה - הקפידו לוודא שהקבלן התחייב במפרט לספק אנטנת טלוויזיה או חיבור מלא לרשת הכבלים, ולא רק "הכנה" לאנטנה או לכבלים. דאגו כי במפרט יירשם מספר ערוצי הטלוויזיה המתקבל מהמערכת.
9. רכוש משותף - בדקו וודאו כי נרשם במפורט ובמדויק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדקו את אופן הסדרת הרכוש המשותף - הכניסה, הגג, הגישה לגג, מחסנים, חנויות.
שימו לב! לשום גורם זר, כולל הקבלן עצמו, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף. זכות זו שמורה רק לדיירי הבית.
10. יש לעמוד על כך שהחוזה לא יכיל הוראה המונעת מהרוכש לרשום הערת אזהרה כנגד הקבלן בלשכת רישום המקרקעין. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על ידי בית המשפט העליון. האמור בסעיף זה תקף גם אם קיבלתם בטוחה אחרת.
11. מועד מסירה ואיחור במסירה
ודאו כי בחוזה המכר יש תאריך ברור ומוגדר למסירת הדירה. על פי פסיקת בתי המשפט, איחור לא מוצדק במסירת הדירה, העולה על חודשיים-שלושה אינו סביר ומהווה תנאי מקפח.
זכרו כי מושגים כמו 'איחור במסירה בגלל כוח עליון' קיבלו בבתי המשפט פירוש מצומצם, ואיחור בגלל בעיות עובדים אינו מוכר ככוח עליון. דאגו שהחוזה יכיל פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירה. סכום הפיצוי יממן לפחות עלות שכירת דירה אלטרנטיבית באיכות דומה ובאותה סביבה.
12. יש להימנע מחתימה על סעיף בהסכם, הקובע כי עצם קבלת החזקה בדירה מהווה ראיה לכך שהדירה במצב תקין וראויה למגורים על פי המפרט הטכני.
13. העברה ורישום הזכויות על שמכם - יש לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין מפורשות תאריך יעד אשר עד אליו ישלים הקבלן רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. הקפידו שהסעיפים הרלבנטיים ינוסחו ברור ולא מעורפל. ודאו כי מועד יישום הזכויות אינו מותנה במהלכים אחרים, כמו השלמת פרצלציה, רישום בית משותף וכו'.
יש לשים לב, האם עלויות הרישום כלולות במחיר הדירה הנקוב, או שתידרשו לשלמן בנפרד.
14. לוח תשלומים - הקפידו תמיד כי קצב התשלומים שלכם מפגר אחרי קצב התקדמות הבנייה. הקפידו על העיקרון - "כסף אצלי - כסף בטוח". העדיפו כי לוח התשלומים בהסכם לא יהיה קלנדרי (על פי תאריכים מוחלטים) אלא על פי קצב התקדמות הבנייה.