לקראת החתימה על חוזה עם הקבלן
מהי הדרך הבטוחה לחתום על הסכם עם הקבלן, זיכרון דברים ומעמדו המשפטי, המסמכים המצורפים לחוזה המכר וביצוע שינויים בו, והמלצות מועילות.
1. זיכרון דברים - זיכרון דברים חתום כדין מהווה חוזה לכל דבר ועניין, וביטולו באופן חד צדדי עלול ליצור קשיים, למשל לחייב אתכם לשלם פיצויים בגין הפרת חוזה. יש להבין כי התקשרות בזיכרון דברים היא התקשרות חוזית, אשר מצמצמת את אפשרויות המיקוח של הקונה בקשר לתנאי החוזה. לפיכך, מומלץ לא לחתום בחפזה על זיכרון דברים אשר אתם עלולים להתחרט עליו ולהצטער מאוחר יותר.
2. סיוע, ייעוץ וליווי משפטי - אל תחתמו על מסמך התקשרות מחייב, זיכרון דברים או חוזה, ללא בחינתו המשפטית בידי מומחה לכך - עורך דין.
עורך הדין המייצג את הקבלן ועורך את ההסכם חייב בנאמנות לקבלן. הוא אינו יכול לייצג את האינטרסים של המוכר/הקבלן מצד אחד, ובמקביל את האינטרסים של הקונה. קבלת שירותי עורך הדין של הקבלן עלולה להסתבר מאוחר יותר כשגיאה חמורה מאוד. לפיכך, קבלו מהקבלן את טיוטת החוזה, עיינו בה והעירו הערות, והעבירו אותה לעיון עורך דין אמון עליכם המייצג את האינטרסים שלכם בהסכם. עורך הדין שלכם ועורך הדין של הקבלן יגיעו להסכמה מקצועית בדבר השינויים הדרושים ונוסח ההסכם הסופי.
3. המסמכים המצורפים לחוזה המכר
על פי חוק המכר דירות 1971 חייב הקבלן המוכר לצרף לחוזה הרכישה:
1. מפרט טכני של הדירה הנרכשת על פי הנוסח המפורט בצו מכר דירות (טופס מפרט) תשל"ד 1974.
2. תוכנית הדירה.
3. תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג.
4. תוכנית המגרש מתוך 'תוכנית ההגשה' לרשות המקומית.
כן מומלץ לצרף להסכם:
1. אישור זכויות עדכני בקרקע או נסח טאבו עדכני.
2. בעסקת קומבינציה - עותק של הסכם הקומבינציה שבין הקבלן לבעל הקרקע.
רגע לפני החתימה על החוזה:
1. קראו את טיוטת החוזה בבית ולא במשרדי הקבלן או עורך הדין.
2. אל תהססו לקבל חוות דעת מקצועית של אנשי מקצוע מטעמכם, האמונים על האינטרסים שלכם כמו: עורך דין, מהנדס, אדריכל או שמאי לגבי כל האמור בחוזה ובמפרט הטכני.
3. יש לוודא שכל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן יקבלו ביטוי ברור, כתוב וחד משמעי בנוסח החוזה.
4. זכרו כי סיכומים בעל פה קשה לזכור. כל עוד אין לסיכומים אלה אזכור בנוסח הכתוב של החוזה, קשה להוכיח ולתבוע אותם בהמשך.
5. אל תחתמו על חוזה מכר הכולל סעיף המתיר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע", "להתאים" וכו' באופן חד צדדי על דעת עצמו. יש להתנות זאת בהסכמת הרוכש.
6. בדקו והקפידו כי כל הפרטים במפרט הטכני מולאו ונרשמו באופן מפורט ומדויק.
בקשות לשינויים:
1. יש לדאוג שבחוזה יהיה סעיף המאפשר לרוכשים לבקש מהקבלן שינויים או תוספות בדירה.
2. את השינויים והתוספות יש לבקש ולהזמין מהקבלן עצמו, ולא מקבלני המשנה שלו. בדרך זו תחול אחריות הקבלן גם על השינויים והתוספות והוא לא יוכל להתנער ממנה.
3. יש להקפיד כי כל בקשה לשינוי או תוספת תיעשה בכתב, תיחתם בידי שני הצדדים ותיהפך לנספח לחוזה. הבקשה תכלול את מחירי השינויים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה בשל השינויים והתוספות (לא הכרחי).
4. טרם חתימה על הזמנת שינויים ותוספות, כדאי לבדוק בשוק (כולל מחירונים, אינטרנט, קבלנים אחרים) מחיר מקובל וסביר עבור כל פעולה. מידע השוואתי על מחירים של חומרים ושירותים תוכל לקבל במרכז הבנייה של בילדינג בגעש.
5. בררו מראש עם הקבלן, ועגנו זאת בכתב, האם תידרשו לשלם תשלום מיוחד עבור התקנת חומרי גימור ואביזרים שאתם תספקו.
6. אל תשכחו לבדוק ולסכם בכתב, מה גובה הזיכוי עבור פריטים או אביזרים שעליהם ויתרתם. בדקו את השווי הכספי של זיכויים אלה.