בדיקות נדרשות טרם רכישת דירה חדשה מקבלן
פירוט הבדיקות שכדאי וחשוב לבצע לפני הרכישה: בדיקות מבחינה משפטית (זכויות מקרקעין, הערת אזהרה ועוד), מבחינה תכנונית ומבחינה סביבתית.
בדיקות מבחינה משפטית
1. זכויות מקרקעין - יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנית הדירה היא בבעלות הקבלן, או שהוא בעל זכות נאותה בה (הסכם פיתוח עם מ.מ.י , חכירה לזמן ארוך, עסקת קומבינציה).
2. יש לוודא כי אין על הקרקע שעבודים ועיקולים. יש לבדוק כי:
- הדירה נבנית על קרקע מוסדרת
- הנכס רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין)
- יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין האזורית בצירוף נתונים מזהים של הנכס (גוש, חלקה) ולבקש נסח.
אם הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל יש לוודא שבידי הקבלן "הסכם פיתוח" מהוון עם המנהל.
במצב של עסקת קומבינציה - דהיינו כאשר בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה - יש לבדוק האם נרשמה הערת אזהרה לטובת הקבלן, האם יכול הקונה לקבל הערת אזהרה לטובתו, ומהם תנאי העסקה בין הקבלן לבעל הקרקע. מומלץ לעיין בהסכם הקומבינציה שביניהם. יש לוודא שהדירה הנרכשת לא יועדה לבעל הקרקע.
כאשר מדובר בקרקע מ.מ.י לא מוסדרת, יש לבדוק זכויות, שעבודים ועיקולים במשרד המחוזי של מנהל מקרקעי ישראל.
3. יש לוודא כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית על פי חוק התכנון והבנייה. אין לרכוש דירה בבניין שלגביו עדיין לא ניתן היתר בנייה כחוק.
4. יש לבדוק כי בידי הקבלן אישור מראש, מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מניעה מצדם (בגלל חובות הקבלן) לרשום את הזכויות בדירה הנרכשת על שם הרוכשים.
לרוכשים לא מנוסים, מומלץ להיעזר בליווי מקצועי ומשפטי לצורך בדיקות אלה.
בדיקות מבחינה תכנונית
כאשר בכוונתכם לרכוש דירה, שבנייתה כבר הסתיימה או קרובה לכך - חשוב לבדוק אותה, בין היתר, מנקודת ראות אדריכלית. ועל מנת לקבל התרשמות מדויקת - מומלץ לבקר בדירה אפילו מספר פעמים, ובשעות שונות של היום. בעת הביקורים, חשוב להתמקד במיוחד בהיבטים כגון:
- מיקום הדירה בבניין, ונתינת הדעת להיבטים כגון: הפרעות אפשריות מהשכנים ומיקום החדרים בהשוואה לדירות האחרות (אין זה נעים, למשל, כאשר חדר השינה המיועד שלכם, צמוד לחדר השירותים של השכנים, בייחוד כשקיר דק בלבד מפריד ביניהם).
- לאן פונה הדירה : בטרם תחליטו על רכישת דירה בתוך בלוק - כדאי לשים לב גם האם הדירה פונה לעבר מגרש החנייה של הבניין, או אולי לעבר אזור המדשאה ושטח המשחקים של הילדים, הרועש מטבעו; או שמא היא פונה לחדר המדרגות, בסמיכות למעליות וכדומה
- כיווני האוויר- האם הם מתאימים לרצוי לכם.
- האם המצוי בדירה, תואם לכתוב במפרט הטכני, והאם זה עונה לדרישתכם, או שמא תיאלצו להשקיע בשיפורים עוד בטרם כניסתכם לדירה.
- האם קיימת חנייה לרכב, והאם היא תואמת את המיקום המצוין בחוזה, אחרת ייתכן שאותה חנייה נמכרה לדייר נוסף.
- חשוב לברר האם שטח הדירה שנמסר לרוכש הוא השטח ברוטו או נטו. על פי התקן הישראלי, כולל שטח הדירה "ברוטו" את השטח הפנימי של הדירה, את שטח המרפסות המקורות (כולל השטח שמתחת למעקה), את הקירות החיצוניים ואת החלק היחסי של הדירה בחדר המדרגות. שטח הדירה "נטו" כולל רק את הדירה עצמה, קרי את השטח הנמצא בין הקירות החיצוניים (כולל מרפסות), שניתן לנצלו למגורים.
האם שטחה תואם את השטח המובטח על ידי הקבלן/ הרשום בחוזה. כל מי שהתנסה במגורים במספר דירות, גילה את הדרכים השונות לחישוב שטח הדירה. ההבדלים נובעים משיטות שונות שהתפתחו במהלך השנים. כך קיים לעתים פער בין שטח הדירה בפועל לבין השטח הרשום בטאבו ואף לבין השטח הרשום בעירייה, ולפיו משולמים מיסי העירייה.
על כן חשוב ראשית לבדוק האם שטחו של כל חדר יספק את צרכיו של הרכוש. אם מדובר בדירה שבנייתה טרם הושלמה, אין להסתפק במספר המטרים המופיע בחוזה. יש לבדוק בתוכניות אם שטחו הפנימי של כל חדר מספק. כדאי לחשוב איזה ריהוט ייכנס לכל חדר ולמה החדר ישמש.
כאשר מדובר בדירה שבנייתה כבר הושלמה, כדאי לקחת לסיור בדירה מטר לצורך מדידת שטחים וכן פנקס וכלי כתיבה. תוכלו אז לבדוק באופן אישי אם תספק הדירה הנבדקת את כל הצרכים. יסודיות בשלב זה עשויה למנוע עוגמת נפש וחוסר נוחות בעתיד. על כן חשוב כי הבדיקה תיעשה באופן רציני.
- כאשר מדובר בדירת גן - רצוי, מעבר לנקודות שהוזכרו, לבדוק גם האם ניתן יהיה ליהנות בה מהפרטיות והשקט המצופים מדירת גן.
- אם רכשתם דירה עם מרפסת - יש לבדוק האם המרפסת די מרווחת לצורכיכם, האם היא מאפשרת פרטיות, שקט וכיו"ב.
- כשמדובר ברכישת דירה משומשת- אף כאשר לא ניתן לבדוק את כל המרכיבים שפורטו לעיל - רצוי לפחות לתת את הדעת, לפוטנציאל העתידי הגלום בדירה, כגון: האם ניתן יהיה לעשות בה שינויים, להזיז קירות, לשנות חלוקת חדרים, להחליף את הריצוף, וכדומה - ובאיזו השקעה כרוכים השינויים. שאלות אלו, יכולות להיות מרכיב לא מבוטל בהחלטה האם לרכוש את הדירה או לא.