בחירת חברת הבנייה או הקבלן
המלצות חשובות לבחירת קבלן \ חברת בנייה אמינים ולזהירות בהתקשרות עמם.
לפני קניית דירה חדשה מחברת בנייה או מקבלן, חשוב לבדוק מיהו האדם או החברה שבידיו יופקד כספכם. כדאי לבדוק, מה כבר בנה אותו קבלן, מה גודלו ומה חוזקו הפיננסי. כמו כן, למוניטין המקצועי משמעות רבה.
אם שם הקבלן או החברה אינו מוכר לכם, כדאי לבקש רשימת פרויקטים קודמים ולבקר בהם.
בביקור כזה ניתן לראות את איכות הבנייה, וניתן אף לשוחח עם הדיירים ולשאול על מידת שביעות רצונם.
כמו כן, ניתן לבקש דו"ח מאחת החברות המספקות מידע עסקי. אם מדובר בחברה הנסחרת בבורסה, יהיה המידע זמין גם באינטרנט.
כדאי לזכור את גודל ההוצאה על קניית הדירה, ולא לחסוך במאמצים בעת בירור הפרטים על החברה. מאמצים אלו יכולים לחסוך עוגמת נפש ועלויות רבות בעתיד.
קנייה מחברת בנייה גדולה ובעלת מוניטין תבטיח את הרוכש בדרך כלל מפני הפתעות. קבלן קטן, עשוי עם זאת, לגלות יותר גמישות במחיר ובתכנון.
ישנן כמה בדיקות נוספות שמומלץ לבצע בנושא זה:
מומלץ לבקש מהקבלן להציג בפניך מיד בתחילת המשא ומתן "רישיון קבלן" לשנה השוטפת ולוודא שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק. עוד מצוין ברישיון, סיווגו הכספי הקובע את היקף העבודות המקסימלי שמותר לו לבצע. יש לוודא שפעולות הבנייה המבוצעות על ידי הקבלן, הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
כאמור, מומלץ לבקר בבתים קודמים שנבנו על ידי אותו קבלן, לשוחח עם הדיירים, להתרשם מרמת הגימור ומהתייחסות הקבלן להתחייבויותיו.
כמו כן, מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן, עד כמה שניתן. בדרך כלל כאשר הקבלן מציע פרויקט מלווה פיננסית בידי בנק, מותר להניח שהבנק ביצע בדיקות טרם החלטתו להלוות. אולם, אין זה פרמטר אבסולוטי כי גם הבנקים טועים לפעמים.
מומלץ גם לבדוק אם היו מקרים רבים שבהם רוכשי דירות קודמים מאותו קבלן, תבעו אותו משפטית על אי עמידה במפרט הטכני.
להלן סיפור שעשוי להמחיש מדוע מוצע לבדוק היטב את הקבלן שממנו ירכש בית החלומות:
אחד הקבלנים הוותיקים בפתח-תקווה הכריז על כוונתו להקים פרויקט בן 96 יחידות דיור מפוארות, בשכונת "אם המושבות" בעיר. הפרויקט לווה מבחינת המימון, על ידי אחד הבנקים הגדולים בארץ למשכנתאות, והדבר כמובן תרם ליצירת הרושם כי מדובר בפרויקט רציני ומגובה היטב.
בהיותו קבלן ידוע ובעל מוניטין, רבים נהרו אליו על מנת לרכוש דירה בפרויקט, הגם שבאותו שלב, בטרם החלה הבנייה, הרכישה (שהייתה "על הנייר") חייבה הפקדת דמי קדימה "שמנים" במיוחד על חשבון הדירה.
אברהם אלון (שם בדוי), מנהל בכיר באחת החברות הגדולות לאספקת חומרי בניין באזור המרכז, ומי שעוסק שנים רבות בענף הבנייה והכיר אישית את הקבלן - לא חשש לדבריו להפקיד בידיו את המקדמה המבוקשת - שהסתכמה במקרה שלו בכ - 150,000 דולר, טבין ותקילין.
על פי תנאי החוזה - המקדמה, כמו כל שאר התשלומים עבור הדירה, הייתה אמורה להיות מופקדת בחשבון הבנק של חברת הבנייה. אבל משום מה, אף לא אחד מהרוכשים הרבים לרבות עורכי דינם, לא ייחסו חשיבות כלשהי לסעיף קטן זה, ובפועל, במעמד חתימת החוזה, רובם ככולם נתנו לקבלן את התשלום ביד במקום להפקיד את הצק בחשבון החברה, וקיבלו ממנו קבלה על הסכום.
אולם הקבלן, במקום להפקיד את הצ'קים, שקיבל מהרוכשים התמימים, בחשבון הבנק שנפתח במיוחד לצורך הפרויקט, ושעליו היה אמור בנק המשכנתאות לפקח באופן שוטף - הוא העדיף להפקידם בחשבון פרטי משלו, שאותו ניהל בבנק אחר.
לטענתו (אותה השמיע כמובן רק בדיעבד), הוא התכוון רק "ללוות" את הכסף שהופקד בידיו על ידי הרוכשים, ולא לגנוב אותו, חלילה. הוא רצה בדרך זו לרכוש במחיר מציאה חלקת קרקע נוספת, לעשות בה ספקולציה ולהחזיר לאחר מכן את כספי הלקוחות לחשבון הבנק של החברה, מבלי שללקוחות ייגרם כל נזק אבל הוא היה יכול להפיק מכך רווח נכבד. אך לצערו הרב, אחד הרוכשים עלה איכשהו על התרגיל, וכל תוכניתו של הקבלן ירדה לטמיון, עוד בטרם הספיק להגשימה.
אך זה היה רק מזל ביש. לולא נתפס, יכול היה הקבלן לבצע את תרמיתו באין מפריע, כיוון שבנק המשכנתאות, שהיה אמור ללוות את הפרויקט - התרשל במשימתו בצורה מחפירה ותמוהה, ולא פיקח כלל על הפקדת הצ'קים שהתקבלו מהלקוחות לחשבון הפרויקט, כפי שהתחייב, למרות שהיה מדובר במיליונים.
לבנק המשכנתאות נודע על "התרגיל" רק לאחר מספר חודשים, כאשר מרבית הדירות בפרויקט כבר נמכרו. הפרויקט נעצר מיד למשך כשנה, עד שבסופו של דבר הבנק - בעיקר מחשש למוניטין שלו וגם כיוון שהודה בהתרשלותו - נאות להשלים את הכסף החסר. רק הודות לכך, הושלם הפרויקט, והרוכשים קיבלו לבסוף את דירותיהם, אם כי באיחור של כשנה - על כל המשתמע מכך. כמו כן, היה על כל אחד מהם להוסיף כמה אלפי דולרים עבור כל דירה.
אבל למרות הכל, אין ספק שבמקרה זה הרוכשים היו בני מזל. הפרשה יכלה להסתיים בצורה הרבה פחות טובה, והם היו יכולים להפסיד את כל הכסף ששילמו.
אגב, לפחות עד למועד כתיבתן של שורות אלו, משפטו של הקבלן טרם הסתיים. אבל לפחות בינתיים, רישיונו נשלל, והוא איננו פועל יותר כקבלן בניין.