איזו משכנתא לקחת?
סקירת מסלולי משכנתא ודיון בפרמטרים חשובים שיש לזכור לפני החלטה על סוג המשכנתא. המסלולים הנסקרים במאמר: הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה ובריבית משתנה, משכנתא משולבת וגמישה, הלוואה שקלית צמודה לדולר, הלוואה בלתי צמודה על בסיס ''פריים'', הלוואות לבנייה עצמית
הבנקים למשכנתאות מציעים מסלולי משכנתא שונים. התכניות המוצעות הן רבות, וחדשות לבקרים אנו שומעים על מבצעים חדשים של הבנקים השונים. גם רמת השירות של הבנקים השונים משתנה, על כן חשוב לבצע בדיקה מקיפה לפני ההחלטה על סוג ההלוואה הנלקחת. בנוסף חשוב לדעת, כי ניתן ואף רצוי להתמקח על שיעור הריבית ועל תנאי ההלוואה. להתמקחות זו יהיו בדרך כלל תוצאות.
כן מוצעים על ידי הבנקים מסלולים צמודי מדד וכן מסלולים שאינם צמודי מדד, מסלולים בריבית משתנה וכאלו בריבית קבועה, וכן מסלולים בריבית חצי קבועה.
להלן סקירת חלק מהמסלולים:
- הלוואה צמודת מדד בריבית קבועה - הלוואה בריבית שנקבעה במועד קבלת ההלוואה ושלא תשתנה לאורך כל תקופת ההחזר, ללא קשר לתמורות ולשינויים במשק. הריבית תהיה כמובן בנוסף להצמדת ההלוואה למדד.
הלוואה זו תתגלה כנוחה במיוחד אם שיעורי הריבית במשק יעלו בעתיד, אך אם שיעורי הריבית במשק ירדו, לא יהנה מכך הלווה. הלוואה זו אם כן, מגנה על הלווה מפני סיכון עתידי, אך אינה מקנה לו סיכוי להנות מירידה בשיעור הריבית.
- הלוואה צמודת מדד בריבית משתנה - בהלוואה מסוג זה, נקבעת הריבית לתקופה ראשונה (בדרך כלל 3-1 שנים).
לאחר מכן, נקבע שיעור הריבית בהתאם לתנאי השוק לתקופה נוספת וכן הלאה, עד לתום החזר ההלוואה.
חשוב לשים לב לכך, שגם אם שיעור הריבית בתקופה הראשונה הוא נמוך מאוד, ריבית החידוש עלולה להיות גבוהה מריבית השוק. על כן, יש לבדוק היטב לפני שמחליטים על לקיחת הלוואה מסוג זה. היתרון במסלול המשתנה הוא הסיכוי להרוויח כאשר הריבית תרד. לעומת זאת, עליית שיעור הריבית במשק תביא לעליית שיעור הריבית בהלוואה, על כן הסיכוי נושא בחובו סיכון.
כדאי במיוחד לקחת הלוואה מסוג זה, בתקופות שבהן הריבית גבוהה מאוד ויש הערכה שהיא היא תרד. בנוסף כדאי לקחת הלוואה זו, כאשר הרוכש מתכנן פירעון מוקדם של ההלוואה, וכך קטן הסיכון. חשוב לציין, כי מרבית הבנקים מאפשרים מעבר ממסלול משתנה לקבוע במועדים מוגדרים.
לאחרונה, קבע המפקח על הבנקים, כי בהלוואות צמודות שיינתנו בריבית משתנה, ייעשה שינוי הריבית על ידי גורם חיצוני בלתי תלוי, זאת כדי להבטיח שבמועד שינוי הריבית לא יעלו הבנקים את הריבית באופן משמעותי, וללא קשר לריבית הנהוגה בשוק באותה העת.
- משכנתא משולבת - הלוואה זו מאפשרת לפזר את הסיכון שבהצמדות השונות. המסלול מאפשר להצמיד חלק מההלוואה למדד, חלק אחר לדולר, וחלק נוסף מההלוואה יהיה ללא הצמדה. יתרונה הגדול הוא בהקטנת אי הוודאות, בשל פיזור הסיכון על פני מספר אפשרויות.
- הלוואה שקלית צמודה לדולר - הלוואה מסוג זה צמודה לשער הדולר והיא נלקחת בריבית "ליבור" בתוספת אחוז כלשהו. ריבית ה"ליבור" נקבעת כממוצע הריבית הדולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון.
חשוב לבדוק בהלוואות הדולריות, לפי איזה שער תיפרע ההלוואה. ישנם מקרים שבהם מתבצע הפירעון לפי שער החליפין של הבנק, שהוא גבוה מהשער היציג. במקרים אחרים, פירעון ההלוואה יבוצע לפי השער היציג של הדולר (כך בבנק לאומי למשכנתאות למשל).
- הלוואה בלתי צמודה על בסיס "פריים" - זוהי הלוואה בלתי צמודה בריבית שקלית המקובלת בבנקים המסחריים (ריבית "פריים"), בתוספת אחוז כלשהו. ההלוואות הבלתי צמודות החלו להתפתח רק לאחרונה, בעקבות מיגור האינפלציה. יש להניח, כי אם האינפלציה תישאר נמוכה, יגדל בשנים הקרובות אמון הציבור ביציבות המחירים ונפח ההלוואות הבלתי צמודות יגדל.
- משכנתא גמישה - מסלול זה מאפשר את הקדמת או דחיית התשלומים בהתאם למצב הכספי של הלווה. המסלול נוח משום שהוא מאפשר את התאמת ההלוואה וההחזר לצרכיו הספציפיים של הלווה. כך רוכש צעיר, שמעריך כי בעתיד ישתכר יותר, יכול להתחיל להחזיר את ההלוואה בהחזרים נמוכים, ולהגדיל במשך השנים את ההחזרים.
עוד מאפשר מסלול זה, את תחילת החזרת ההלוואה רק לאחר תקופה מסוימת, הסדר המתאים במיוחד למי שרכש דירה הנמצאת בשלבי בנייה. עד לקבלת הדירה ישלם הלווה שכר דירה במקום מגוריו הנוכחי. אדם כזה לא יוכל בדרך כלל לעמוד בתשלום שכר דירה ובתשלום המשכנתא, ועל כן ניתן לקבוע כי החזר ההלוואה יחל רק לאחר קבלת הדירה.
- הלוואות לבנייה עצמית - גם מי שבונים את ביתם בעצמם, נזקקים להלוואות לשם מימון הבנייה. הבנקים למשכנתאות מציעים פתרון, המאפשר משיכת סכומי ההלוואה בחלקים - על פי הצורך ועל פי התקדמות הבנייה. מסלול זה נועד לחסוך בתשלום הריבית על סכום ההלוואה, כל עוד סכום זה אינו דרוש.
- הלוואות גישור - אלו הן הלוואות לטווח קצר, שנועדו לרוכשי דירה, אשר אף שהם זקוקים בשלב זה להלוואה, הרי שבעתיד הקרוב, לא יזדקקו לה עוד, אם בשל קבלת כסף ממקור כזה או אחר, ואם בשל מכירת הדירה הישנה.
בהלוואות מסוג זה, ניתן לשלם בהחזרים חודשיים את הריבית בלבד, ולהחזיר את הקרן רק בתום תקופת ההלוואה. בנוסף ניתן לעתים, לשלם את סכום ההלוואה כולו, ובכלל זה הריבית וההצמדה, בתום תקופת ההלוואה, וללא החזרים חודשיים.
הלוואות אלו מאפשרות למי שרכש דירה וטרם הצליח למכור את דירתו הישנה, להמתין עד למציאת הקונה המתאים. יתרונו הגדול של מסלול זה הוא בכך שהוא מונע שיקולים זרים בעת קבלת החלטה על מכירת או רכישת דירה, ומאפשר קבלת החלטות שקולה ורציונאלית.
תחנות יציאה ופירעון מוקדם
חשוב לבדוק בטרם קבלת ההחלטה על ההלוואה שתילקח, מהן תחנות היציאה מההלוואה, והאם מתאפשר פירעון מוקדם. המסלולים השונים שמציעים הבנקים, אינם נבדלים זה מזה רק בשיעורי הריבית, ובשיטות ההצמדה השונות.
פרמטר חשוב נוסף, הוא מספר תחנות היציאה האפשריות, וכן היכולת לפרוע את ההלוואה בזמן מוקדם בלא עמלה נוספת.
לעתים הלוואה שתינתן בריבית מעט גבוהה מהלוואה אחרת, תהיה עדיפה על זו האחרונה, משום שתאפשר יותר גמישות בתחנות היציאה, וכן יציאה ללא עמלת פירעון. שיקול זה הופך למשמעותי יותר, אם הלווה צופה כי בעתיד, ובטרם יסיים להחזיר את ההלוואה, יקבל כספים ממקור כזה או אחר, בהם ירצה להשתמש לצורך פירעון ההלוואה. כאשר הלווה פורע חלק מהמשכנתא, הוא יכול לקצר את תקופת ההחזר, או לחלופין להקטין את התשלום החודשי.
בכל פירעון מוקדם המחייב עמלת פירעון, יש לשקול לעומק את הכדאיות הכלכלית, בהתאם לתנאי ההלוואה ולעלות הפירעון. יש לקבוע, האם משתלם כלכלית לשלם את עמלת הפירעון, או שמא עדיף להמתין לתחנת יציאה. ההחלטה צריכה להתקבל גם על בסיס שיעור הריבית שניתן לקבל בעת ההמתנה לתקופת היציאה, על הסכום שיועד להחזר
הפירעון.
גרירת משכנתא
נקודה נוספת הראויה לציון, היא אפשרות גרירת המשכנתא. המשכנתאות הן הלוואות לתקופה ארוכה. במקרים רבים במהלך תקופה זו מבקש הלווה למכור את הדירה עבורה לקח את המשכנתא, ולעבור לדירה אחרת. במצב זה, יכול הלווה לפרוע את ההלוואה בפירעון מוקדם, או לחלופין לבקש מהבנק המלווה אישור לגרירת המשכנתא לדירה חדשה.
גרירת המשכנתא היא למעשה, שעבוד הדירה החדשה, הסרת השעבוד מהדירה הישנה, ותיקון חוזה ההלוואה בהתאם.
כאשר המשכנתא התקבלה בתנאים טובים יותר לעומת התנאים שניתן לקבל על הלוואה חדשה, תהיה גרירת המשכנתא עדיפה מבחינה כלכלית.
חשוב לציין, כי הבנק צריך לאשר את גרירת המשכנתא, וכי הוא יאשר זאת רק אם שעבוד הדירה החדשה יספק אותו כביטחון. על כן, יש לקבל אישור עקרוני מהבנק עוד בטרם ההחלטה על רכישת הדירה החדשה וגרירת המשכנתא אליה.
התחרות בשוק המשכנתאות
התחרות בין הבנקים למשכנתאות הביאה לשיפור השירות, לקיצור הזמן עד לאישור ההלוואה, לשעות פעילות רבות יותר של הבנקים למשכנתאות, ולקיצור הפעולות הנדרשות לשם קבלת ההלוואה.
חשוב לבצע בדיקה מקיפה בין מספר בנקים למשכנתאות (או בנקים מסחריים וחברות ביטוח המציעים הלוואות לדיור). ניתן להיעזר לשם כך במוקדים הטלפוניים של הבנקים השונים וכן באתרי האינטרנט המכילים מחשבונים המסייעים לחשב נתונים רלוונטיים אודות המסלולים השונים.
בנוסף, חשוב לנהל משא ומתן עם הבנק לפני לקיחת ההלוואה. המו"מ צריך לעסוק בשיעור הריבית, בסכום המרבי של ההלוואה, בביטחונות הנדרשים וכן בתחנות היציאה ובעמלת הפירעון. חשוב לזכור כל העת, כי זהו שוק תחרותי ביותר, וכי הבנקים חפצים בקיום העסקה לא פחות מהלווים עצמם.
* המידע בחסות בנק אדנים למשכנתאות