תנאי רישום משכנתא ללקוח פרטי או קבלן
אופן רישום משכנתא בטאבו, שטר משכנתא, תנאי המשכנתא והתייחסות לחוקים רלוונטיים.
משכנתא רושמים בטאבו באמצעות שטר משכנתא שעליו חותמים המלווה - בעל המשכנתא, והלווה - הממשכן. לשטר המשכנתא מצורפים, כחלק בלתי נפרד, תנאי המשכנתא. לתנאים אלו חשיבות גדולה, שכן הם מגדירים את הזכויות והחובות של הצדדים לשטר משכנתא.
במקרים הקלאסיים - כאשר מדובר במשכנתא לטובת בנקים וחברות ביטוח, תנאי המשכנתא הינם אחידים ולא ניתנים למיקוח. תנאים אלו מטילים מגבלות על הלווה למכור את הזכות במקרקעין, לשעבד את המקרקעין במשכנתא נוספת, לעשות שינויים מהותיים במקרקעין (כגון להרוס את הבניין הבנוי עליהם), וכן הם קובעים את התנאים שבהם יהיה רשאי בעל המשכנתא לפעול למימוש המשכנתא.
לעומת זאת, כאשר מדובר בלווה בעל כוח כלכלי חזק, לעתים הוא מצליח לשפר את תנאי המשכנתא.
לדוגמא, לקבלן המקבל הלוואה מבנק למימון בניית פרויקט מקרקעין, יהיה חשוב לכלול בין תנאי המשכנתא, תנאי המקנה לו זכות למכור דירות בפרויקט לרוכשים השונים מבלי להיזדקק להסכמת הבנק לכל מכירה ומכירה.
המלווה, מצדו, יכלול במקרה כזה בין תנאי המשכנתא, תנאי שלפיו כל עוד הרוכש לא שילם את מלוא התמורה ע"י הפקדה לחשבון הבנק של הקבלן, השעבוד ימשיך ויחול על הדירה הספציפית.
מבנה משפטי זה שהצדדים - קבלנים ובנקים - יוצרים, מכונה במגזר העסקי "ליווי פיננסי לבנייה".
מהותו של הליווי הפיננסי לבנייה - הליווי הפיננסי יוצר מערכת סגורה, שבה הכספים שהקבלן מושך מהבנק ניתנים לו רק לצורך הבנייה של הפרויקט, והכספים שהרוכשים השונים משלמים לקבלן עבור דירותיהם מופקדים לאותו חשבון. במסגרת הליווי הבנקאי על הקבלן להעמיד לבנק הון עצמי, וכמו כן כבטוחה להלוואות שמקבל הקבלן דורשים הבנקים שיירשם שעבוד בדרגה ראשונה על המקרקעין. אם מדובר על מקרקעין הרשומים בטאבו השעבוד ייעשה על דרך של רישום משכנתא, ואם מדובר במקרקעין שטרם נרשמו בטאבו, ייעשה השעבוד על דרך של מישכון הזכויות החוזיות והחתמת הקבלן והבעלים על התחייבות חוזית לרישום משכנתא.
מחשבון הליווי הבנקאי מוציא את הערבויות הבנקאיות לרוכשים, וזאת בהתאם לחובת קבלן המוכר דירות, על פי חוק מכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. לפיכך, הבנק למעשה "שומר" עבור הרוכשים על הקבלן, שכן הבנק נחשף בסכומי הערבויות הבנקאיות אם הקבלן ייקלע לקשיים כספיים.
קיימות עם זאת סיטואציות, שבהן תהיה רשומה משכנתא על מקרקעין מסוימים, אך המשכנתא אינה חלה מבחינה חוזית - הסכמית על חלק מהמקרקעין. מצב זה נוצר, לדוגמא, לפני שפרויקט נרשם כבית משותף. במצב זה לא ניתן לרשום את המשכנתא על חלק מהמקרקעין, וזאת לאור המגבלה שמטילים סעיפים 13 ו-27 לחוק המקרקעין.
לכן, וכיוון שהליך רישום בית משותף עלול להתמשך זמן רב, לדייר הרוכש דירה מקבלן חשוב לקבל מהמלווה - בעל המשכנתא, התחייבות חוזית שלפיה המשכנתא הרשומה אינה חלה על הדירה שרכש, ושבכל מקרה של מימוש המשכנתא הליכי המימוש לא יחולו על הדירה. ההתחייבות שבעל המשכנתא נותן הינה התחייבות חוזית-אישית, והיא מסייגת את זכויותיו הקנייניות של בעל המשכנתא במקרקעין.
מימוש המשכנתא נעשה בהליכים המתנהלים בבית המשפט או בהוצאה לפועל.