רישום משכנתא
מהי משכנתא, רישום משכנתא בטאבו והערת אזהרה.
משכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין: "משכנתא היא מישכון של מקרקעין".
סעיפי החוק הדנים בזכות המשכנתא הינם סעיפים 85-91 לחוק המקרקעין.
סעיף 91 לחוק המקרקעין קובע כי- "בכפוף להוראות פרק זה יחולו על משכנתא הוראות חוק המשכון, התשכ"ז - 1967; אולם אין למשכן מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין אלא על ידי משכנתא".
משכנתא, ככל עסקה במקרקעין, טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין. על כן, ניתן ליצור משכנתא רק על זכות במקרקעין, שנרשמה בלשכות רישום המקרקעין.
השימוש הכללי בציבור הרחב במונח "משכנתא" אינו מדויק מבחינה משפטית. גם השימוש בלשון היום-יומית במונח "משכנתא" כמתאר הלוואה שמקבלים מהבנק אינו מדויק.
ניתן אף לומר בצורה זהירה, שברוב המקרים בעת נטילת ההלוואה, השעבוד שיוצר הלווה לטובת המלווה בשלב הראשון אינו משכנתא, אלא מישכון של זכויות חוזיות. כך לדוגמא, בעסקה פשוטה בה א' מוכר ל-ב' את דירתו, הרשומה בטאבו, וב' מבקש לקבל הלוואה למימון תשלום התמורה בגין רכישת הדירה. ברוב כמעט מוחלט של המקרים, ב' אינו רושם משכנתא לטובת המלווה. הוא גם אינו יכול לרשום משכנתא לטובת המלווה, כיוון שהוא אינו בעל הזכות הקניינית במקרקעין, הוא עדיין אינו רשום בטאבו כבעל זכות במקרקעין.
לב' - הרוכש, יש זכויות חוזיות כלפי א', והוא משעבד זכויות אלה לטובת המלווה ע"י רישום משכון ברשם המשכונות, ולא ע"י רישום משכנתא ברשם המקרקעין. כמו כן, נוהגים המלווים, שבדרך כלל הינם בנקים ובאחרונה גם חברות ביטוח, להחתים את המוכר על "התחייבות לרישום משכנתא". בין תנאי ההתחייבות מצהיר המוכר, שהוא מכר לרוכש את הזכויות בדירה, והוא מתחייב כלפי המלווה לרשום את זכות הקניין בדירה על שם הרוכש בתוך זמן שהצדדים מגדירים, ושבד בבד עם רישום המקרקעין על שם הרוכש תירשם גם המשכנתא לטובת המלווה. ההתחייבות לרישום משכנתא יוצרת קשר משפטי -חוזי, בין הבנק המלווה כספים לקונה לבין המוכר.
בגין התחייבות זו נרשמת הערת אזהרה (כאשר מדובר במקרקעין הרשומים בטאבו), אשר מעניקה הגנה נוספת למלווה מעבר לשעבוד הזכויות החוזיות.
במקרים רבים לא ניתן כלל לרשום משכנתא. בכל מקרה שבו הזכות של הלווה אינה רשומה על שמו בלשכת רישום מקרקעין, היינו כשללווה אין זכות קניינית במקרקעין אלא זכות חוזית למקרקעין, לא ניתן לרשום משכנתא, שהנה זכות קניינית.
רישום בטאבו של זכויות קנייניות על שם בעל הזכות אינו יכול להתבצע בהרבה מקרים. כך, כאשר בשל אי השלמת הליכי איחוד וחלוקה הזכויות רשומות רק בספרי המינהל או בספרי חברות משכנות. כך, כאשר מדובר בפרויקטים שטרם נרשמו כבית משותף, ולכן לא ניתן לרשום על שם רוכשי הדירות את זכויות הבעלות במקרקעין, וקיימים מקרים נוספים.
לכלל זה, יש חריג, והוא כאשר הבעלים הרשום של המקרקעין מסכים לרשום משכנתא על המקרקעין כדי להבטיח את פירעון ההלוואה שמקבל הלווה, שאינו הבעלים של המקרקעין, מהמלווה. במקרה זה המשכנתא -הקניינית, נרשמת על המקרקעין של א' כדי להבטיח התחייבויות חוזיות של ב' כלפי המלווה.
כמובן שמשכנתא אפשר לרשום לטובת כל מלווה, ואין הכרח שהמלווה יהיה בנק למשכנתאות, בנק מסחרי רגיל או חברות ביטוח, על אף שבמרבית המקרים גופים אלה הם הנותנים את ההלוואות המשמשות למימון רכישה של מקרקעין.
כל מה שרציתם לדעת על משכנתאות ולא היה את מי לשאול - שאלות ותשובות בנושא משכנתא