משכנתא
מהי משכנתא, מהם הביטחונות הנוספים הנדרשים על ידי הבנקים והמסמכים שיש לצרף לבקשת ההלוואה וחישוב עלות הדירה (כולל ההוצאות הנלוות).
החלטה על קניית דירה, כרוכה בדרך כלל בהתלבטות רבה. מחירי הדירות בישראל הם גבוהים באופן יחסי לשאר העולם, גם בשל מקורות הקרקע המצומצמים, הגורמים לעליית מחירי הקרקעות, וגם בשל המיסוי על הקרקע, שהוא מהגבוהים בעולם. לכן, אחד ממרכיביה החשובים ביותר של ההחלטה נוגע למחיר הדירה ולכסף העומד לרשות הרוכש.
במסגרת חישוב עלות הדירה יש לקחת בחשבון מלבד את מחירה של הדירה, גם הוצאות רבות נוספות, המוסיפות למחיר עוד כ- 5-4 אחוזים. כך מס רכישה, החל על קונה הנכס, שכר טרחת עורך דין, עלויות המעבר לדירה החדשה, עמלת תיווך, ביטוחים למיניהם (ביטוח הנכס שעבורו התקבלה ההלוואה, וביטוח הלווה על מנת להגן על הגוף המלווה מפני מקרה של מות הלווה), והפרשים הנובעים משינויים בשער הדולר.
מרבית הדירות אינן נרכשות אך ורק ממקורות ההון העצמי של כל אחד ואחד מאתנו. בדרך כלל נעזרים רוכשי הדירה בהלוואה קטנה או גדולה, שתסייע לבצע את אחת העסקאות החשובות ביותר בחייו של אדם. מטבע הדברים, הופכת גם ההחלטה על לקיחת ההלוואה להחלטה שאינה פשוטה.
משכנתאות, ניתנות על ידי הבנקים למשכנתאות, וכן על ידי מספר בנקים מסחריים. לאחרונה החלו גם חברות הביטוח להיכנס לשוק ההלוואות לדיור, וחלקן מציעות הלוואות משכנתא או הלוואות משלימות. הבנקים למשכנתאות הפועלים בישראל הם: בנק טפחות, בנק לאומי למשכנתאות, בנק משכן, בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק ירושלים, בנק אדנים, בנק עצמאות (מקבוצת הבנק הבינלאומי) ובנק כרמל. כמו כן בנק איגוד ובנק מרכנתיל דיסקונט, מספקים הלוואות לדיור אף שאינם בנקים למשכנתאות.
חלק מהבנקים למשכנתאות משתייכים לאחת הקבוצות הבנקאיות הפועלות בארץ, ולעתים סניפיהם אף שוכנים בתוך סניפי הבנקים. כך למשל בנק לאומי למשכנתאות, בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים ובנק טפחות שרוב מניותיו שייכות לבנק מזרחי.
מהי משכנתא ?
המשכנתא היא שיעבוד של נכס כערובה לתשלום חוב כספי לבעל חוב (לענייננו - נותן ההלוואה). הבנקים למשכנתאות מעניקים הלוואות ארוכות טווח לרכישת דירה או נכס.
המשמעות המשפטית של המונח משכנתא היא רישום שעבוד על נכס בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), לטובת המלווה, להבטחת פירעונה של ההלוואה. רישום השעבוד ימנע מבעל הנכס המשועבד לבצע פעולות כלשהן בנכס, בטרם נפרעה ההלוואה, או בלא אישורו של בעל השעבוד.
הבנקים ממשכנים את נכס המקרקעין בגובה ההלוואה שהועמדה לרוכש הנכס, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. בדרך זו מבטיח עצמו הבנק מפני האפשרות שהלווה לא יעמוד בתנאי החזר ההלוואה. במצב זה, ייפרע החוב ממכירת הנכס, אשר כאמור משועבד לטובת הבנק.
התחרות בין הבנקים למשכנתאות היא חזקה ביותר, ומאפשרת לנו הצרכנים ליהנות מתכניות וממבצעים שונים, אשר לא היו נהוגים בעבר.
במסגרת התחרות מפתחים הבנקים תכניות חדשות מעת לעת, אשר המוצלחות שבהן מועתקות לאחר זמן לא רב, על ידי הבנקים האחרים. בנוסף, ביצעו מרבית הבנקים למשכנתאות הליכי ייעול אשר הפכו את תהליך אישור המשכנתא למהיר ופשוט ביותר.
גודל ההלוואה:
רוכש הנכס מבקש לקבל את הסכום הדרוש לו, בריבית הנמוכה ביותר, למשך פרק הזמן הרצוי ובתשלומים נוחים. במסגרת ההחלטה על לקיחת משכנתא, חשוב לדעת כמה כסף יהיה הלווה מסוגל להחזיר במסגרת ההחזרים החודשיים. קיימות תכניות המאפשרות סכומי החזר משתנים, ואף תכניות המאפשרות להתחיל בהחזר ההלוואה רק בתום פרק זמן מסוים. חשוב, כי הלווה יכיר את מגבלותיו, וייקח הלוואה שיוכל לעמוד בה. מנגד חשוב לזכור, כי ככל שתתפרש ההלוואה על זמן ממושך יותר, כך יהיה מרכיב הריבית שבה גדול יותר.
הבנקים למשכנתאות בישראל נוהגים להעניק משכנתאות בגובה של כ- 60 עד 70 אחוזים ממחיר הדירה. אם ברשות הקונה נכסים נוספים שאותם הוא מבקש לשעבד תמורת ההלוואה יוכל המימון להגיע עד 90 אחוזים ויותר ממחיר הדירה. במסגרת התחרות בין הבנקים למשכנתאות, עולים מעת לעת גובהי ההלוואה המקסימליים.
שיטת מימון גבוה:
לקראת סוף שנת 2000 הופעלה במרבית הבנקים למשכנתאות אופציה למימון גבוה, עד 90% משווי הדירה הנרכשת. בשיטת המימון הגבוה יכולים הרוכשים להשתמש בהון העצמי שלהם לשיפור רמת ואיכות החיים שלהם, כאשר המימון עצמו מתבצע באמצעות משכנתא.
השיטה החדשה מאפשרת, בין השאר: כניסת רוכשים חדשים למעגל הרוכשים, הקדמת רכישה, שימוש בהון העצמי לשמירה על רמת חיים ואיכות חיים, ושידרוג הרכישה, לדירה טובה יותר, מתאימה יותר ויקרה יותר.
המימון בשיעור גבוה מתבצע בגיבוי פיננסי של חברת EMI, והוא מתאפשר כיום במרבית הבנקים למשכנתאות, מתוך ציפייה, שיביא לכניסת רוכשים מוגברת לשוק.
הביטחונות:
בטרם מתן ההלוואה יעמיד הבנק מספר דרישות נוספות. ראשית, דורשים במרבית המקרים הבנקים למשכנתאות, כי לרשות הרוכש יעמדו לפחות 15% מסכום הרכישה בהון עצמי, כהוכחה ליכולת ההחזר. הבנקים אף אינם נוטים לאשר הלוואה שסכום ההחזר החודשי עבורה עולה על שליש מהכנסת הרוכש (או מהכנסתם המשותפת של בני זוג הרוכשים דירה) נטו. לשם דוגמא נציין, כי סכום ההחזר החודשי, על משכנתא של 400 אלף שקל, ל- 20 שנה בריבית שנתית של 6.5% , יהיה כ- 3,000 שקל.
חשוב לציין, כי ניתן בדרך כלל לקבל בבנקים השונים למשכנתאות, באופן בלתי מחייב, הערכה על גובה הסכום שיסכים הבנק להעמיד לרשות הלווה, על בסיס מצבו המשפחתי והכלכלי.
בנוסף, ידרוש הבנק למשכנתאות לוודא, כי רכישת הנכס נעשתה בהליך חוקי ונאות, וכי הזכויות בנכס אכן שועבדו לטובת הבנק. במקרים מסוימים יבקש הבנק העמדת ביטחונות נוספים. לעתים יתבקשו אף ערבים העומדים בדרישות הבנק.
הלווה אף יידרש על ידי הבנק למשכנתאות להמציא מספר מסמכים:
- חוזה רכישה - החוזה יידרש, כדי להבטיח שאכן מדובר בהלוואה לצורך רכישתו החוקית של הנכס.
- נסח רישום בטאבו, או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. גם מסמכים אלו נדרשים לשם הוכחת חוקיות ונאותות העסקה.
- היתר בנייה ותכנית בנייה מאושרת - מסמכים אלו יידרשו רק בהלוואה הניתנת לצורך בנייה עצמית ("בנה ביתך").
- הוכחות על הכנסה - כדי לוודא את יכולת ההחזר של הלווה, יבקש הבנק כי יוצגו בפניו 3 תלושי המשכורת האחרונים של הלווה, במקרה שמדובר בשכיר. אם הלווה הוא עצמאי, יבקש הבנק לראות את השומה האחרונה של מס הכנסה. בנוסף נוהגים הבנקים לבקש את דפי חשבון הבנק של הלווה משלושת החודשים שקדמו ללקיחת ההלוואה.
- פרטי ערבים - אם הבנק דרש לצרף גם ערבים להלוואה, כחלק מהביטחונות, יתבקש הלווה להציג בפני הבנק גם הוכחות על הכנסתם של הערבים.
- הערכת שמאי - כאשר מדובר ברכישת דירה מיד שנייה, דורשים לעתים הבנקים למשכנתאות הערכת שמאי מקרקעין על שוויו של הנכס. דרישה זו באה להבטיח את הבנק שסכום ההלוואה המבוקש אכן תואם את שווי הנכס. לבנקים השונים רשימות שמאי מקרקעין המאושרים על ידם, וההערכה צריכה להתבצע על ידי אחד מהשמאים שברשימה. התשלום לשמאי המקרקעין יהיה על חשבון הלווה.
חוזה ההלוואה:
המסמכים המתוארים לעיל, ישמשו לשם הגשת הבקשה לאישור ההלוואה. לאחר אישור ההלוואה יידרשו הלווים לחתום על חוזה ההלוואה. לפני החתימה, מומלץ ללווה, להעביר את החוזה לחוות דעתו של עורך דין, או לכל הפחות לקרוא את החוזה. הלוואה זו היא, כאמור, אחת העסקאות החשובות של אדם בימי חייו. המדובר בסכומי כסף גדולים ואין לראות במסמך הניתן על ידי הבנק כמסמך שאין בלתו. אזכיר שוב את התחרות השוררת בענף המשכנתאות. הבנקים למשכנתאות מעוניינים בהשגת לקוחות, ובמקרים רבים יסכימו לערוך שינויים מסוימים בחוזה ההלוואה.
ביטחונות חלופיים:
עד לרישום הדירה על שם הרוכש בטאבו, לא ניתן לבצע השעבוד לטובת הבנק. לכן בשלב זה, נוהגים הבנקים למשכנתאות לדרוש ביטחונות חלופיים.
הביטחונות החלופיים הם:
- התחייבות לרישום משכנתא - זוהי התחייבות חתומה על ידי מוכר הנכס (בעל הזכויות בנכס), לרשום את המשכנתא לטובת הבנק ברגע שהבעלות תירשם על שם הרוכש, ולהחזיר את הכסף שקיבל עבור הנכס לבנק, במקרה שהעסקה תבוטל. הבנק יבקש מהרוכש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק, כדי להבטיח רישום זה.
- משכון זכויות חוזיות - הבנק עשוי לדרוש מהרוכש לחתום על הודעת משכון. בהודעה זו מסכים הרוכש לשעבוד הזכויות המוקנות לו בנכס באמצעות חוזה הרכישה, לטובת הבנק. הודעה זו תירשם אצל רשם המשכונות.
- ביטחונות על פי חוק מכר דירות - חוק מכר דירות, מחייב קבלנים המוכרים דירות חדשות, להבטיח את הכספים ששולמו להם על חשבון הדירה, העולים על מחירה. החוק קובע מספר ביטחונות אפשריים: רישום הערת אזהרה, מתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
- הון עצמי כתשלום ראשוני - הבנק יבקש את אישור המוכר לכך שקיבל 15-10 אחוזים ממחיר הדירה מהונו העצמי של הרוכש.
- הוראת קבע - במקביל לחתימה על חוזה ההלוואה, יידרש הלווה לחתום על טופס הרשאה לחיוב חשבון הבנק בתשלומים שוטפים מדי חודש.
- ביטוח הנכס וביטוח חיים - הבנקים למשכנתאות דורשים מהלווה לבטח את מבנה הנכס (ללא התכולה) המשמש כביטחון להלוואה, כדי להבטיח את שלמותו ותקינותו. כמו כן דורש הבנק מהלווה לערוך פוליסת ביטוח חיים, אשר תבטיח את תשלום יתרת המשכנתא במקרה של פטירת הלווה, או במקרה שזה יאבד את כושרו לעבוד ולהשתכר. הבנק יהיה המוטב בפוליסה זו. הבנקים למשכנתאות נוהגים להציע ללווים לרכוש פוליסות ביטוח של חברות הקשורות עמם, אך על פי חוק רשאי כל לווה לרכוש את הפוליסה באופן עצמאי, ולהמציאה כשהיא משועבדת לבנק.
אם כבר יש ברשות הלווה פוליסת ביטוח חיים, אין הוא נדרש לרכוש פוליסה נוספת, אולם עליו לשעבד את הפוליסה הקיימת לטובת הבנק.
כל מה שרציתם לדעת על משכנתאות ולא היה את מי לשאול - שאלות ותשובות בנושא משכנתא