מס רכישה
שיעורי המס, זכאויות לתשלום מס רכישה מופחת ופטורים, חובת ההצהרה למשרד מיסוי מקרקעין.
על פי החוק חייב כל רוכש דירת מגורים בהגשת הצהרה על הרכישה ובתשלום מס רכישה. לאחר תשלום מס רכישה, לא יהיה הרוכש חייב בתשלום נוסף למדינה, בגין הרישום בטאבו.
הגדרת דירת מגורים
דירת מגורים מוגדרת בחוק כדירה שבנייתה הסתיימה, והיא ראויה לשמש למגורים לפי טיבה.
אם רכשתם מקבלן דירה שבנייתה טרם הסתיימה, ואין התחייבות מצדו לסיים את בנייתה, אין היא נחשבת לדירת מגורים, ולכן שיעור מס רכישה עליה יהיה כמו שיעור מס הרכישה על קרקע, קרי 5 אחוזים משווי הרכישה.
אם הקבלן התחייב בהסכם הרכישה לסיים את בניית הדירה, היא תיחשב לדירת מגורים, לצורך תשלום מס רכישה.
יש לציין, כי מי שרוכש דירת מגורים שתשמש כולה או ברובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים, ושיעור המס החל יהיה 5 אחוזים משווי המכירה.
מעמדו של מע"מ במס רכישה
מס רכישה יחושב על פי ערך הדירה הנקנית כולל מע"מ. אם דירה נקנתה ב- 100,000$ והמע"מ עליה - 17,000$ מס רכישה יחושב לפי ערך של 117,000$.
כלומר, חיוב המס במס רכישה מחושב על פי התמורה בעד הדירה, שערכה במקרה זה הוא כאמור 117,000$. קבלן המקזז את המע"מ ישלם לפי 100,000$.
שיעורי מס הרכישה
דירה יחידה:
שיעורי מס רכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד שהוא תושב ישראל וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה.
שיעורו של החלק הראשון מהשווי הנו 0.5%. שיעורו של החלק השני יהיה 3.5%, ושיעור המס של החלק השלישי מהשווי הוא 5%.
מדרגות המס, לפיהן נקבע שוויים של שלושת החלקים, מתעדכן בכל שלושה חודשים )16 בינואר, 16 באפריל, 16 ביולי ו-16 באוקטובר), על פי שיעור עליית מדד מחירי הדירות בבעלות. חישוב המס לתשלום ייעשה לפי המדרגות
התקפות ביום הרכישה של הדירה.
דירה נוספת:
מי שרוכש דירה נוספת לדירה הנמצאת בבעלותו לא ייהנה מההקלה של המדרגה הראשונה (0.5%), ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס, של 3.5% ושל 5%.
עם זאת, אם אותו רוכש דירה, ימכור את דירתו הראשונה תוך שנה מיום שרכש את הדירה השנייה, ייהנה גם הוא משיעור מס של מדרגה ראשונה של 0.5% כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה.
כאשר תושב זר רוכש דירה בישראל, הוא יחויב בכל מקרה בשתי מדרגות מס בלבד, קרי 3.5% ו-5% בלבד.
לחישוב המס אפשר להיעזר במחשבון באתר מס הכנסה ומיסוי מקרקעין של משרד האוצר , המוזן בנתונים עדכניים.
זכאויות לתשלום מס רכישה מופחת
על פי החוק, זכאיות מספר קבוצות לשלם מס רכישה מופחת בסך 0.5% בלבד. כך למשל, זכאים נכים בשיעורים שונים לקבל ההפחתה במס. גם בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים להטבה.
עולים חדשים:
עולים חדשים בעלי תעודת עולה (לפי חוק השבות), יהיו זכאים למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%, עד לתקרה המתעדכנת אחת לשלושה חודשים. התקרה מתעדכנת בתאריכי עדכון מדרגות המס, ומעל סכום התקרה, ישולם מס בשיעור של 5%.
עולים חדשים יהיו זכאים לפטור ממס רכישה בשני מקרים:
ברכישת דירה למגוריו או ברכישת קרקע פנויה להקמת דירת מגורים שתשמש למגוריו.
ברכישת בית עסק או קרקע פנויה להקמת בית עסק, שהעולה עצמו ו/או קרובו יעבדו בו (לרבות משק חקלאי).
הקלה זו ניתנת לעולה בתנאי שהדירה נרכשת בתוך 7 שנים מיום עלייתו לישראל לראשונה, או שנה לפני עלייתו. אף שזכויות אלו אינן ניתנות להארכה, תקופת השירות הסדיר בצה"ל, לא תיחשב במניין השנים.
הנחה ופטור למקבל דירת מגורים ללא תמורה (מקרוב):
על פי החוק, יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה), ישלם מס רכישה, ששיעורו שליש ממס הרכישה הרגיל. קרוב ייחשב בעניין זה: בן זוג, הורה, צאצא (גם נכד ונין), בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
נקבע, כי העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אולם, אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה הדירה, הם יידרשו לשלם מס רכישה כמו כל קרוב משפחה. קרי, בשיעור שליש מהמס הרגיל.
כאשר מועבר במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.
כיוון שכאשר הדירה ניתנת במתנה וללא תמורה, לא ניתן לחשב את מס הרכישה כחלק ממחיר מכירת הדירה, נקבע, כי שווי דירת המגורים יהיה לפי שווייה בשוק החופשי. על כן, על הרוכש לקבוע בעצמו את שווי הדירה לפי מיטב ידיעתו והבנתו, ולחשב את שיעורי המס בהתאם. למעשה, עורך הרוכש שומה עצמית ומצהיר עליה. מנהל מיסוי מקרקעין יחליט אם לאשר את השומה העצמית.
חובת הצהרה
החוק קובע, כי רוכש דירת מגורים חייב להצהיר בתוך 30 יום על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002.
לאחר ההצהרה יקבל הרוכש שומת מס רכישה, אותה יידרש לשלם בתוך 14 יום מיום קבלתה.
אם רוכש הדירה יחשב את מס הרכישה בעצמו, הוא רשאי להגיש הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי על גבי טופס 7002, ובצירוף תשלום המס שחישב, תוך 50 יום (במקום 30 יום) מיום רכישת הדירה. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי
הצמדה, ריבית (בשיעור 4%) וקנס.
את המס ניתן לשלם בכל הבנקים באמצעות שובר תשלום, שאפשר לקבלו במשרד מיסוי מקרקעין בעת הגשת ההצהרה.
יום הרכישה מוגדר כיום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים, או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה רכישה. יום זה יהיה אף רלוונטי, לצורך חישוב שער הדולר, שלפיו ישולם מס הרכישה.