תכנון גובה ההלוואה לרכישת דירה
על תכנון גובה ההלוואה בהתאם ליכולות הכלכליות (התקציב) ובהתחשב בהוצאות הנלוות לרכישת דירה. המאמר מפרט את ההוצאות הנלוות לרכישת דירה: מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחה לעורך הדין, הערכת שמאי ועוד.
החלטה על קניית דירה כרוכה בדרך כלל בהתלבטות רבה. מחירי הדירות הם גבוהים באופן יחסי לשאר העולם, גם בשל מקורות הקרקע המצומצמים, הגורמים לעליית מחירי הקרקעות, וגם בשל המיסוי על הקרקע, שהוא מהגבוהים בעולם. לכן אחד ממרכיביה החשובים ביותר של ההחלטה נוגע למחיר הדירה ולכסף העומד לרשות הרוכש.
במרבית המקרים קטנות היכולות הכלכליות מהשאיפות. הלוואות צריך גם להחזיר, ולכן בטרם החלטה על לקיחת הלוואה לצורך רכישת הדירה, כדאי לקבוע מהו הסכום שתוכלו, כרוכשים, להחזיר במסגרת התשלומים החודשיים, ולאורך שנים.
כדאי להכין רשימה ובה סך המקורות הכספיים העצמיים (ההון העצמי) שביכולתכם להשיג לצורך רכישת הדירה. ניתן להכניס לרשימה זו את הכסף שיתקבל ממכירת דירה קודמת, כסף מזומן הנמצא ברשותכם ואשר מיועד לדירה החדשה, כספי קרנות או קופות גמל שונות, כספי תוכניות חסכון וכספים שהתקבלו כסיוע מקרובי משפחה. הסך הכולל של סכומים אלו, יביא לסך כל ההון העצמי שלכם.
הסעיף הבא ברשימה יכלול את ההלוואות שתוכלו לקבל. המדובר בכספי הסיוע לזכאי משרד הבינוי והשיכון, בהלוואות רגילות מהבנקים למשכנתאות, בהלוואות הניתנות לעתים במקום העבודה ובהלוואות מקרובי משפחה. הסך הכולל של סכומים אלו הוא סך החובות שיווצרו כתוצאה מרכישת הדירה.
הרשימה המוצעת תסייע לכם, כרוכשי דירה, לדעת את גבולותיכם ולדעת באופן סדור וברור, מהו הסכום שיהיה עליכם להחזיר, מתי ולמי. כמו כן, בדרך זו מתקבל היחס בין ההון העצמי לחוב, ואף נתון זה חשוב לצורך הבנת הגבולות והמגבלות.
תוצאת הרשימה, תסייע לכם להתמקד בסוג הדירות שביכולתכם לרכוש, ולהתקדם בשלב בחירת הדירה.
חישוב מדויק של עלות הדירה:
בחישוב הסכומים שעליכם לגייס כדאי שתדעו שעלותה האמיתית של הדירה החדשה תהיה גבוהה באופן משמעותי מהסכום בו נרכשה הדירה עצמה. במסגרת עלות הדירה יש לקחת בחשבון מלבד את מחירה של הדירה, גם הוצאות רבות נוספות, המוסיפות למחיר עוד כ- 5-4 אחוזים.
ריכזנו עבור הרוכשים את מרבית ההוצאות הנוספות, כך שניתן יהיה לקחת אותן בחשבון בטרם החלטת הרכישה ולהתחשב בהן במהלך החיפושים. העלויות הנוספות נובעות הן מהסכומים המשולמים לרשויות המס, לבנקים למשכנתאות, לעורכי הדין, למתווכים, ולגורמים נוספים, והן מהסכומים המשולמים עבור האביזרים הנלווים אותם יש לרכוש, הריהוט והשיפוצים הנדרשים לעתים.
כדאי לחשב מראש את העלויות שלהלן. לעתים עדיף להגדיל את המשכנתא ב- 5,000 עד 10,000 דולר, סכום שישמש עבור עלויות אלו, כדי להימנע מאוברדראפט גדול בחשבון העו"ש.
מס רכישה:
מס רכישה זהו מס מדורג שכל רוכש דירה נדרש לשלם. מס הרכישה ומס המכירה נכנסו לתוקפם בתחילת שנת 2000 והחליפו את מס רכוש שהועמד אז על שיעור של 0 אחוז. שיעורי המס נעים בין 0.5% ל-5%.
מדרגות המס שלפיהן נקבע שיעור המס שישולם על רכישת הדירה מתעדכנות מדי שלושה חודשים. רוכש דירה ישלם עבור הסכום הראשון את שיעור המס הנמוך ביותר (חצי אחוז), ועבור ההפרש ישלם לפי מדרגות המס ובהתאם למחיר הדירה.
לשיעור מס ראשוני של חצי אחוז זכאי מי שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה, או מי שהתחייב למכור את דירתו היחידה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה החדשה.
דמי תיווך:
כאשר נרכשת הדירה באמצעות מתווך, יידרש בדרך כלל הרוכש לשלם דמי תיווך. דמי התיווך נקבעים בדרך כלל, כאחוז עד שני אחוז לכל צד ממחיר העסקה. שיעור דמי התיווך פתוח בדרך כלל למיקוח, שכן מצבו הקשה של ענף הנדל"ן משפיע גם על המתווכים.
משרדים רבים גובים בימים אלה עמלת תיווך מהמוכר בלבד (רשת התיווך סנצורי 21 עושה זאת באופן מוצהר), אולם בדרך כלל במצב זה, יקבע המוכר מראש מחיר גבוה יותר לדירה.
עורך הדין:
רוכשים רבים נוהגים להיעזר בשירותיו של עורך דין בעת רכישת דירה, ובצדק. הסכום הנתון בסיכון בעת הרכישה הוא גדול, ומי שאינו מצוי בכל פרטי הנושא, עלול לספוג נזקים כבדים, אם לא ישתמש בשירותיו של עורך דין.
שכר טרחת עורך דין ברכישת דירה, ינוע בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה. השיעור ייקבע לפי זהותו של עורך הדין והיקף ניסיונו, וכן לפי היקף השירות שאותו מבקש הרוכש לקבל. כך יהיה הבדל בין חוות דעת על חוזה המכר לבין טיפול משפטי מלא ברכישה החל משלב המשא ומתן ובדיקת הנכס אצל רשם המקרקעין, וכלה בביצוע הרישומים הנדרשים והטיפול מול רשויות המס.
בעת רכישת דירה חדשה, יחייב בדרך כלל הקבלן את רוכש הדירה, בתשלום לעורך הדין המטפל בפרויקט מטעמו של הקבלן. עלות זו תהא במרבית המקרים בין אחוז אחד ל- 2 אחוזים ממחיר הדירה, כאשר לעתים יסכים הקבלן לשאת בחלק מהעלות. כיוון שעורך הדין קשור במקרים אלה לקבלן, מומלץ לרוכש להיעזר גם בעורך דין מטעמו, ולו לייעוץ בלבד, גם אם הדבר כרוך בהוצאה נוספת.
משכנתא:
מרבית הדירות בישראל נרכשות בעזרת הלוואות הניתנות על ידי הבנקים למשכנתאות. הבנקים מאפשרים מגוון רב של מסלולי הלוואות המותאמים לקהלים השונים. עם זאת בצד ההלוואה ישנן מספר עלויות נוספות, המושפעות מגובה ההלוואה ומעובדת היות הלווה או אי היותו זכאי משרד השיכון.
כך, נדרש הלווה לשלם מס בולים בשיעור של 4 פרומיל (0.004%) מגובה ההלוואה. בנוסף יישא הלווה בתשלום עבור פתיחת תיק ההלוואה. עלות זו משתנה בין הבנקים והיא תלויה גם ביחסים שבין הלקוח לאנשי הבנק ובגובה ההלוואה. פתיחת התיק תעלה בין 0.5% ל-2% מסכום ההלוואה. ככל שההלוואה גבוהה יותר, יהיה שיעור עלות פתיחת התיק נמוך יותר.
הערכת שמאי:
הבנקים למשכנתאות דורשים מהלווים הערכת שמאי לצורך אישור גובה ההלוואה. הלווה יידרש להזמין שמאי מתוך רשימת השמאים של הבנק, ועלות ההערכה תלויה בערך הדירה ובגובה ההלוואה. במרבית המקרים תהיה עלות הערכת השמאי מאות שקלים )200 עד 550).
ביטוח:
קבלת המשכנתא מחייבת רכישת ביטוח חיים ורכישת ביטוח לנכס. אף שהבנקים למשכנתאות מציעים לרכוש הביטוח באמצעותם, אין כל חובה לעשות זאת, וניתן לרכוש את שני הביטוחים מחברות הביטוח, דבר שיהיה בדרך כלל זול יותר. על הביטוח להיות תקף עד תום החזר ההלוואה.
חיבור לחשמל, גז ומים:
אדם הרוכש דירה חדשה יידרש לשלם עבור חיבור הדירה למערכות השונות. חיבור תלת פאזי של הדירה לחברת החשמל יעלה כ- 2,000 שקלים. הרשות המקומית תדרוש 200 עד 300 שקלים עבור חיבור מונה המים, וחברת הגז תדרוש כ- 1,200 שקלים, חלקם עבור חיבור הדירה וחלקם כפיקדון. החיבור לביוב יעלה אף הוא: כ- 2,300 שקלים.
אגרות רישום:
בנוסף יידרש הרוכש לשלם כ- 250 עד 300 שקלים עבור אגרת רישום הנכס בטאבו. רישומים נוספים (הערות אזהרה וכד) יעלו מאות שקלים נוספים. אם יידרשו תשריטי הדירה לצורך הרישום בטאבו, יעלה הדבר כ- 300 דולר נוספים בתוספת מע"מ.
שינויים בדירה:
לכל משפחה הרוכשת דירה דרישות משלה לגבי צורתה הפנימית של הדירה. הדבר נובע הן מהטעמים השונים והן מהריהוט השונה הנמצא בידי כל משפחה. קניית דירה חדשה מקבלן לפני סיום בניית השלד, תאפשר לתאם עם האדריכל והקבלן את המבנה הפנימי של הדירה בהתאם לצרכים וכן את מיקום נקודות החשמל ואת נקודות המים בדירה.
אם לא ניתן היה לתאם את הדברים עם הקבלן, או כאשר מדובר בדירת יד שנייה, ייתכן שיהיה צורך להוסיף נקודות חשמל ומים לאחר רכישת הדירה, דבר שעלותו בצדו. קשה להעריך עלות זו, שכן הדבר תלוי במספר הנקודות, ובשאלה, במה צריך לפגוע ואחר כך לתקן בשל ההתקנה החדשה (קיר, קרמיקה, ריצוף, צבע וכד).
מזגן:
אם בדירה החדשה אין מזגן אלא רק הכנה למזגן, יש להביא בחשבון הוצאה נוספת של 5,000 עד 12,000 שקלים למזגן מפוצל או מרכזי. לעתים תידרש הוצאה נוספת של כ- 3,000 שקלים עבור בניית תקרת גבס ותעלות.
מחסן וחנייה:
לעתים יבקש הקבלן תוספת מחיר עבור המחסן והחנייה, ולא יכלול אותם מראש במחיר הדירה. עלות זו מוערכת בכ- 2,000 עד 10,000 דולר, תלוי במיקום הדירה ובסוג הבניין.
דוד שמש:
קבלנים רבים נוהגים להסתפק בדוד שמש המכיל 100 ליטר בלבד. משפחה עם ילדים לא תוכל להסתפק בדוד שגודלו כזה, ולכן כדאי לבקש דוד של 150-200 ליטר או לקחת בחשבון את עלות ההחלפה.
מטבח:
דירות עשויות לכלול מטבח סטנדרטי או מטבח משופר. תוספת פשוטה למטבח סטנדרטי תעלה כ- 7,000 שקלים. עיצוב המטבח בהתאמה אישית עשוי לעלות כ- 25 אלף שקלים.
ארונות קיר:
מחירו של ארון קיר ממוצע יהיה כ- 3,000 עד 5,000 שקלים. יש להכפיל סכום זה במספר הארונות הנדרשים.
פרגולה למרפסת או לגינה:
אם יבקש הרוכש להתקין פרגולה במרפסת הדירה או בגינת הבית, יהיה עליו לקחת בחשבון עלות נוספת של 7,000 עד 10,000 שקלים כולל הרכבה.
דלתות פנים:
במרבית המקרים יספק הקבלן דלתות פנים סטנדרטיות העשויות דיקט ומצופות בויניל. עלות שדרוג הדלתות תהיה כ- 100 דולר לדלת.
דמי ניהול:
בניינים יוקרתיים מעסיקים לעיתים חברת ניהול הגובה דמי ניהול חודשיים העלולים להגיע למאות שקלים. לעתים המחיר הראשוני יהיה נמוך יותר, אך חברת הניהול תוכל להעלותו כאוות נפשה.
ריהוט:
רכישת הריהוט היא השלב הסופי בתהליך רכישת הדירה החדשה. אם סכום הכסף שנשאר קטן, מומלץ לרכוש מעט רהיטים איכותיים, ולהשלים את הרכישה במשך הזמן. דרך זו עדיפה על רכישת ריהוט רב וזול, אשר תוך זמן קצר תידרש החלפתו. בשלב זה ניתן אף לרכוש את הריהוט מחברה המעסיקה מעצב פנים, שיכול להתאים את הריהוט הנרכש לדירה הספציפית ולטעמי הבעלים.
מחירי הרהיטים נקבעים על בסיס גורמים רבים. פערי המחירים מושפעים, מסוג הרהיט, מהחומרים שממנו הוא עשוי, ממקום רכישתו ומדרך הכנתו - והם גדולים. שולחן אוכל סטנדרטי עשוי לעלות בין 800 ל- 3,000 שקלים. כיסאות סטנדרטים יעלו בין 250 ל- 600 שקלים לכיסא, מחירה של ספה סטנדרטית יהיה בין 2,000 ל- 4,000 שקלים, שולחן סלוני סטנדרטי יעלה בין 2,000 ל- 3,000 שקלים, ומיטה זוגית סטנדרטית תעלה בין 6,000 ל- 8,000 שקלים.